Badanie stanu prawnego nieruchomości

Księgi wieczyste prowadzą wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kiedyś, żeby zapoznać się z treścią księgi wieczystej, trzeba było udać się do sądu, w którym ręcznie wypełniało się wniosek i w kasie sądu wnosiło opłatę. Następnie trzeba było czekać w długiej kolejce, aby wreszcie dostać upragniony wydruk z księgi wieczystej opatrzony pieczęcią sądu. Taki sposób dostępu do ksiąg wieczystych możliwy jest i dzisiaj, z tym że kolejki są znacznie mniejsze, ponieważ część osób z treścią księgi wieczystej zapoznaje się nie wychodząc z domu i za darmo. Takie możliwości dają bowiem elektroniczne księgi wieczyste. Dostać się do nich możemy przez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości http://ekw.ms.gov.pl.

Przeglądaną księgę wieczystą możemy też wydrukować, a także składać przez Internet wnioski o wydanie odpisu, wyciągu lub zaświadczenia z księgi wieczystej.

W dostępie do treści danej księgi wieczystej stawia się przed nami już tylko jeden warunek, a jest nim znajomość jej numeru, bez którego nie będziemy mogli dokonać analizy jej treści. System elektroniczny nie ma dostępnej dla wszystkich wyszukiwarki umożliwiającej znalezienie księgi wieczystej po nazwisku właściciela, adresie nieruchomości czy numerze działki. Dostęp do treści ksiąg wieczystych wymagający znajomości numeru księgi wieczystej ma zapobiegać nieuprawnionemu korzystaniu z tej bazy. W związku z takimi ograniczeniami w dostępie powstały firmy, które umożliwiają obejście tego prostego zabezpieczenia. Podmioty te za opłatą umożliwiają wyszukiwanie księgi wieczystej według innego klucza, niż przewiduje prawo, np. po nazwisku właściciela czy adresie nieruchomości. Zgodnie z przepisami taka możliwość wyszukiwania zastrzeżona jest tylko dla niektórych podmiotów, np. komorników, notariuszy i niektórych organów państwowych. Aby uniknąć odpowiedzialności, podmioty te bardzo często rejestrują się w krajach, gdzie polski wymiar sprawiedliwości nie sięga, czyli głównie w rajach podatkowych. Osoba, która korzysta z usług tych firm, najpierw musi uiścić opłatę, a dopiero później firma ta wykonuje usługę, która najczęściej sprowadza się do podania numeru księgi wieczystej nieruchomości.

Na podanej wyżej stronie internetowej należy wprowadzić numer elektronicznej księgi wieczystej. Poprzednio, gdy księgi wieczyste miały tylko swoją wersję papierową, numer ten składał się z cyfr, obecnie składa się on z trzech członów. Pierwszym z nich jest kod wydziału, we właściwości którego znajduje się księga wieczysta. Człon ten można wprowadzić ręcznie lub za pomocą rozwijanej listy zawierającej nazwy miejscowości, w których znajdują się wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste. Drugim członem jest numer księgi wieczystej, odpowiadający numerowi nadanemu w repertorium ksiąg wieczystych. W przypadku ksiąg wieczystych, które prowadzone były wcześniej w postaci papierowej, jest to numer, który widniał na okładce księgi wieczystej uzupełniony zerami do ośmiu znaków. Warto pamiętać, że system uzupełnia zera automatycznie, zatem jeżeli wiemy, że nasz numer to 1211, nie musimy ręcznie wprowadzać 00001211. Wystarczy, że wpiszemy 1211, a resztę uzupełni system. Trzecim członem jest cyfra kontrolna nadawana w chwili zakładania księgi w postaci elektronicznej. Znając stary numer księgi wieczystej, który bardzo często będzie widniał na dostarczanych nam dokumentach, możemy w łatwy sposób ustalić nowy numer księgi wieczystej, aby w Internecie dokonać analizy jej treści. Powiedzmy, że stary numer księgi wieczystej to 1211 i dotyczy nieruchomości w Krakowie. Wówczas pierwszy człon numeru księgi wieczystej to KR1P. Drugi człon znamy, czyli 1211, a system uzupełni go zerami. Już mamy dwa człony. Brakuje nam tylko ostatniego członu, czyli cyfry kontrolnej. Jednak to tylko jedna cyfra w przedziale od 0 do 9. Wprowadzając po kolei cyfry od 0 do 9, możemy zatem ustalić elektroniczny numer księgi wieczystej. Ustalony numer naszej księgi wieczystej może wyglądać następująco: KR1P/00001211/3.

Znając numer księgi wieczystej, możemy zapoznać się ze szczegółami wpisów w niej, naciskając odpowiednio jeden z przycisków: przeglądanie aktualnej treści, która umożliwia pobranie aktualnych informacji ujawnionych w księdze wieczystej, oraz przeglądanie zupełnej treści, która umożliwia pobranie zarówno aktualnych (obowiązujących), jak i wykreślonych informacji z księgi wieczystej. Najpierw warto zapoznać się oczywiście z aktualną treścią księgi wieczystej. Zupełna treść księgi wieczystej może nam pomóc natomiast w ustaleniu historii nieruchomości. Na przykład na tej podstawie możemy ustalić, kto był poprzednim właścicielem nieruchomości, czy dana nieruchomość była kiedyś obciążona hipoteką i kiedy dokonano jej wykreślenia. Takie historyczne wiadomości niejednokrotnie są bardzo przydatne i umożliwiają ujawnienie niewpisanej służebności gruntowej czy uregulowanie pominiętych z różnych względów wpisów.