Jakie są zasady podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową?
Decyzje właścicieli lokali zapadają w formie uchwał. Uchwały te mają decydujące znaczenie przy określaniu zasad funkcjonowania wspólnoty. Zarząd jako quasi-organ wspólnoty jest związany decyzjami podejmowanymi przez członków wspólnoty. Warto zapoznać się z podstawowymi zasadami podejmowania przez właścicieli lokali uchwał w sprawie nieruchomości wspólnej.
Elementy uchwały
Uchwała powinna składać się z kilku elementów:
1. Wyrażenie zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd.
2. Określenie sposobu finansowania, w przypadku gdy uchwała dotyczy kwestii finansowych.
3. Upoważnienie dla zarządu do zawarcia umowy stanowiącej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Rodzaj czynności
W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne także na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.
Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. A do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.
Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jednak nie można uznać, że każda czynność niewymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu.
Katalog czynności wymieniony w przepisie jako czynności przekraczających zwykły zarząd jest katalogiem otwartym. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych, w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami, zawsze należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd.
Uchwała podjęta w sprawie przekraczającej zwykły zarząd
Uchwały są formą podejmowania decyzji przez właścicieli. Są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, na przykład gdy na zebraniu nie było wystarczającej liczby właścicieli lokali.
Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Poza treścią art. 22 ust. 2 ustawa o własności lokali nie narzuca wspólnotom mieszkaniowym, jak ma wyglądać sama uchwała i jakie ma spełniać wymogi formalne. Zatem każdy dokument o charakterze decyzyjnym, na którym zarząd na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów zebrał podpisy właścicieli, których łączne udziały przekraczają połowę wszystkich udziałów we wspólnocie mieszkaniowej, może być potraktowany jako uchwała właścicieli lokali. Jednak uchwała uchwale nierówna. Jedna uchwała ograniczy się do jednego zdania, jak np. uchwała o odwołaniu członka zarządu, a inna zajmie całą stronę i będzie miała wiele załączników, jak uchwała w sprawie bardziej skomplikowanych remontów w nieruchomości wspólne.
Zaloguj się, aby dodać komentarz
Nie masz konta? Zarejestruj się »
