Licytacja lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Data: 09-03-2016 r.

Wspólnota może żądać licytacji lokalu, gdy właściciel zalega długotrwale z zapłatą przypadających na niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Nie jest powiedziane, jak długo ma zalegać członek wspólnoty, ale w praktyce przyjmuje się przeważnie okres min. 6 miesięcy. Często bywa tak, że właściciel lokalu reguluje swoje płatności co kilka miesięcy. Jest to na pewno zachowanie, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, gdyż wspólnota traci płynność i nie ma środków, by płacić za swoje zobowiązania innym podmiotom, np. za prąd, wodę, ogrzewanie, sprzątanie itp. W konsekwencji któryś z tych podmiotów może wypowiedzieć wspólnocie umowę lub po prostu pozostali członkowie wspólnoty będą musieli kredytować niesolidnego właściciela lokalu.

Najpierw wspólnota musi podjąć uchwałę

 

Jeżeli zachodzi jedna z opisanych wyżej przesłanek, to wspólnota powinna podjąć uchwałę o wniesieniu do sądu pozwu o przeprowadzenie sprzedaży lokalu w drodze licytacji i zasądzenie eksmisji zajmujących go osób. W uchwale musi być również mowa o udzieleniu zarządcy, pełnomocnictwa do prowadzenia sprawy przez wspólnotę. Następnie zarządca powinien uświadomić wspólnocie, by wstrzymać się ze złożeniem pozwu przez min. 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub okres min. 6 tygodni od dnia powiadomienia właściciela przedmiotowego lokalu o uchwale, jeżeli ta była podjęta w formie indywidualnego zbierania głosów. Właściciel lokalu może bowiem zaskarżyć uchwałę w tym terminie do sądu, co spowoduje, że sąd wstrzyma się z rozpatrywaniem pozwu wniesionego przez wspólnotę do czasu rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej zaskarżenia uchwały.

Duży problem z podjęciem uchwały może zaistnieć w tzw. małej wspólnocie, w której jest nie więcej niż siedem wyodrębnionych lokali. W takiej wspólnocie za wspomnianą uchwałą muszą zagłosować wszyscy właściciele – łącznie z tym, którego lokal ma być licytowany (jest to czynność przekraczająca zakres zarządu zwykłego). W takiej sytuacji zarządca może wraz z członkami wspólnoty, z którymi posiada minimum 50% udziałów, wnieść do sądu wniosek o wyrażenie zgody na podjęcie uchwały. W praktyce skutkuje to opóźnieniem wniesienia pozwu o nakazanie licytacji lokalu minimum o kilka miesięcy.

Co musi zawierać pozew

Decyzja o wniesieniu pozwu przeciwko właścicielowi o przymusową licytację jego lokalu musi być dogłębnie przeanalizowana, a sam pozew dokładnie udokumentowany. Składając pozew, wspólnota musi wnieść opłatę sądową, która w tym przypadku wyniesie 5% wartości sporu. Wartość tę ustali rzeczoznawca majątkowy. Jeżeli przyjmiemy, że wartość lokalu wynosi 300.00,00 zł, to otrzymamy kwotę wpisu w wysokości 15.000,00 zł. Jeżeli wspólnota sprawę przegra, to oprócz utraty opłaty sądowej będzie musiała ponieść koszty poniesione przez pozwanego właściciela.

Można jednak zaproponować członkom wspólnoty, by wraz z pozwem wnieść wniosek o zwolnienie wspólnoty z obowiązku ponoszenia kosztów sądowych. Jednak trzeba to konkretnie uzasadnić – np. wykazać, że na każdego z członków wspólnoty przypadnie po kilka tysięcy złotych do zapłacenia, gdyż wspólnota ma tylko kilka lokali, a właściciele osiągają niskie dochody. Ponadto właściciele ponoszą koszty wynikające z niewnoszenia opłat przez niesolidnego właściciela.

Zadania komornika

Jeżeli sąd rozpatrzy pozytywnie wniosek wspólnoty, to nakaże przeprowadzenie licytacji lokalu przez komornika. W pierwszej kolejności komornik przystąpi do zajęcia lokalu, co zostanie zgłoszone przez niego do księgi wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy właściwy dla położenia lokalu. Zajęcie lokalu przez komornika skutkuje ograniczeniem praw właściciela do rozporządzania lokalem, komornik natomiast nie opróżni lokalu. Często dochodzi do nieporozumień i członkowie wspólnoty żyją w przeświadczeniu, że w kilka dni po wydaniu wyroku przyjdzie komornik, który wyrzuci lokatorów, szybko sprzeda lokal i uwolni ich od kłopotów. Tak jednak nie jest.

Po zajęciu lokalu komornik przystąpi do jego opisu i oszacowania, o czym powiadomi wspólnotę nie później niż na 2 tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Oszacowania nieruchomości dokona powołany przez komornika biegły, który posiada uprawnienia do szacowania nieruchomości. To z kolei znowu wydłuża cały proces licytacji. Ten etap można pominąć, jeśli dysponuje się oszacowaniem lokalu dłużnika sporządzonym w okresie 6 miesięcy przed zajęciem lokalu przez komornika, oraz spełnia ono niezbędne wymogi do oszacowania nieruchomości do egzekucji komorniczej. Takie oszacowanie mogło być np. zrobione przy okazji zaciągania kredytu i ustanowienia hipoteki pod zastaw lokalu. Można się tu również posiłkować wyceną sporządzoną przy określaniu kwoty opłaty sądowej od wniesionego przez wspólnotę pozwu.

Kolejnym krokiem będzie wyznaczenie terminu publicznej licytacji lokalu, co zostanie podane do publicznej wiadomości w budynku sądu, lokalnym dzienniku oraz budynku gminy. Termin ten nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania lokalu. W ogłoszeniu będzie wyznaczony minimum dwutygodniowy termin, w którym potencjalni kupujący będą mogli obejrzeć lokal oraz dokumenty z nim związane, jak również cena wywoławcza i wysokość rękojmi, którą należy wnieść, przystępując do licytacji.

Paweł Puch, specjalista ds. nieruchomości

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 38698 )
Array ( [docId] => 38698 )