Przekonaj się, czy możesz docieplić budynek mieszkalny bez zgody właścicieli nieruchomości

Rozwiązanie: Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma takiego prawa. Wynika to wprost z ustawy o własności lokali oraz orzecznictwa sądowego. Docieplenie budynku wykracza poza zakres zwykłego zarządu. Do jego przeprowadzenia jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko zgoda większości współwłaścicieli.

Podobne stanowisko, wskazujące, że roboty budowlane polegające na dociepleniu budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie faktycznym, stanowią modernizację obiektu budowlanego, w związku z czym ich wykonanie wykracza poza zakres zwykłego zarządu, wyrażono w orzecznictwie sądów administracyjnych: wyrok WSA w Gliwicach z 30 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 913/07, wyrok NSA z 18 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1683/08, wyrok NSA z 9 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 532/08.

Pamiętaj, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Przepisy prawa budowlanego a docieplenie budynku

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z kolei z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego wynika, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Przepisy nowelizujące Prawo budowlane z 11 lipca 2003 r. wprowadziły w miejsce dotychczasowego obowiązku inwestora wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożenie przez niego oświadczenia o posiadaniu takiego prawa. W przypadku gdy treść takiego oświadczenia jest kwestionowana w toku postępowania administracyjnego, obowiązkiem organu, wynikającym z art. 7 kpa, jest wyjaśnienie zgłaszanych w tej kwestii zarzutów. Jakkolwiek za trafne należy uznać stwierdzenie organów, że złożenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wyłącza, co do zasady, obowiązek badania przez organy merytorycznej poprawności oświadczeń, to nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem, że w sytuacji kwestionowania tego prawa organy nie mają kompetencji do badania tytułu.

Co prawda złożenie oświadczenia na podstawie art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego podlega ocenie pod względem prawdziwości oświadczenia przez sądy karne pod rygorem odpowiedzialności karnej za przestępstwo określone w art. 233 § 6 kk, to jednak nie zwalnia organów z obowiązku wyjaśnienia tej kwestii, albowiem przy rozstrzyganiu o legalności wydania decyzji o pozwoleniu na budowę sąd administracyjny władny jest do dokonania oceny, czy w świetle przepisów ustawy – Prawo budowlane inwestor posiadał tytuł prawny uprawniający go do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czy prawo takie wynika z dokumentu wskazanego przez inwestora (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 193/07). Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest jednym ze środków dowodowych mającym wykazać dysponowanie przez inwestora tym prawem i jako środek dowodowy podlega badaniu przez organ.

Badanie to powinno zmierzać, w razie wątpliwości co do prawa inwestora, w kierunku ustalenia rzeczywistego stanu prawnego. Obowiązkiem organu jest więc w takiej sytuacji ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Obowiązek ten trwa aż do wydania ostatecznej decyzji. Jeśli zatem organ odwoławczy dysponuje zarówno oświadczeniem inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak i oświadczeniem woli współwłaściciela nieruchomości wspólnej o braku zgody na realizację inwestycji, to powinien ocenić brak tej zgody i jej wpływ na prawo inwestora do dysponowania nieruchomością (por. wyrok NSA z 3 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 577/06).

Przepis art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania niczym nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że przepisy tej ustawy, a także poprzez odesłanie – przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie znajdują zastosowania w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Brak wymaganej zgody niektórych współwłaścicieli może być usunięty w drodze rozstrzygnięcia sądu powszechnego. Takie rozstrzygnięcie stanowić będzie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.