Ustalenie podstawy opodatkowania i zastosowanie właściwej stawki to główne problemy jednostek przy sprzedaży nieruchomości. Może się okazać np. że grunt, na którym stoi budynek korzystający ze zwolnienia z VAT, również jest nim objęty.
Ustawodawca dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych przewidział szczególny sposób ustalenia podstawy opodatkowania (w art. 29 ust. 5 ustawy o VAT). W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo ich części z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że jest on opodatkowany według tej samej stawki co usytuowane na nim obiekty.
Gdy budynki korzystają ze zwolnienia, to także grunt, z którym są one trwale związane, będzie nim objęty.
Przy sprzedaży nieruchomości od podatku zwalnia się:
- dostawę terenów niezabudowanych innych niż budowlane,
- dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata,
- dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 2, pod warunkiem że:
Pomimo tak określonych zwolnień, powstają wątpliwości, kiedy mamy do czynienia z gruntem zabudowanym, a kiedy przedmiotem transakcji jest sam grunt. Takie niepewności powstają w przypadkach, gdy na danym obszarze znajdują się budynki do rozbiórki, czy też wybudowany jest np.: parking, podjazd, ogrodzenie, które zajmują małą część gruntu, zaś ich wartość jest stosunkowo niewielka.
W wyroku z 17 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 918/11) NSA stwierdził, że siatka ogrodzeniowa wokół działki nie jest budowlą w rozumieniu ustawy o VAT. Dlatego sprzedaż działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych, nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Siatka ogrodzeniowa nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych, a jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie. Celem transakcji była sprzedaż terenu ogrodzonego, a nie ogrodzenia.
Dlatego przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który mówi o dostawie budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo ich części, nie mógł być zastosowany do dostawy. Aby było inaczej, grunt musi być zabudowany obiektem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
Przy dokonywaniu transakcji sprzedaży gruntu wraz z budynkami należy szczególną uwagę zwrócić na wspólny zamiar stron oraz kwestię faktycznej dostawy.
Podstawa prawna:
- Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
- Ustawa z 27 września 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. nr 157, poz. 1240 ze zm.).
- Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).
Halina Skiba, księgowa w jednostce budżetowej
Zobacz także: