Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego

Kategoria: Prawo budowlane
Data: 20-01-2020 r.

Procedura udzielenia pozwolenia na użytkowanie jest ostatnim etapem procesu budowlanego, umożliwiającym przystąpienie do użytkowania obiektu. W artykule szczegółowo opisuję przebieg tej procedury, wskazując jednocześnie na pewne praktyki i zwyczaje organów nadzoru, które nie wynikają wprost z przepisów Prawa budowlanego, a o których istnieniu każdy uczestnik procesu budowlanego powinien wiedzieć.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego

Ustawa Prawo budowlanereguluje zasady przystępowania do użytkowania obiektu budowlanego wyraźnie wskazując dwie alternatywne procedury – uzyskanie pozwolenia na użytkowanie albo dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy.

 

Obowiązek uzyskania jednego z ww. rozstrzygnięć dotyczy użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy - w przypadku:

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane oraz
  • sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa

W ramach procedury zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych do użytkowania obiektu  można przystąpić, jeżeli organ nadzoru budowlanego, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Organ nadzoru budowlanego może z urzędu przed upływem ww. terminu, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Uzyskanie decyzji pozwolenia na użytkowanie wymagane jest natomiast w przypadku obiektów budowlanych na budowę których wymagane jest pozwolenie na budowę i zaliczanych, zgodnie z załącznikiem do ustawy Prawo budowlane do jednej z poniższych kategorii:

  • V - obiekty sportu i rekreacji,
  • IX-XVI -budynki kultury, nauki i oświaty, budynki kultu religijnego, budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, budynki administracji publicznej, budynki mieszkalne z wyjątkiem budynków mieszkalnych zakwalifikowanych do innej kategorii, budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, budynki sportu i rekreacji, budynki biurowe i konferencyjne,
  • XVII  – budynki handlu, gastronomii i usług z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie,
  • XVIII - budynki przemysłowe,  obiekty magazynowe z wyjątkiem: budynków składowych, chłodni, hangarów i wiat, budynki kolejowe z wyjątkiem nastawni, podstacji trakcyjnych, lokomotywowni, wagonowni, strażnicy przejazdowej i myjni taboru kolejowego,
  • XX - stacje paliw,
  • XXII - place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi  z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów,
  • XXIV - obiekty gospodarki wodnej z wyjątkiem stawów rybnych,
  • XXVII - budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych,
  • XXVIII-XXX – drogowe i kolejowe obiekty mostowe, wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych, obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych.

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają ustawowej definicji terminu „przystąpienie do użytkowania”, w związku z czym to, czy w danym przypadku ma miejsce przystąpienie do użytkowania, zależy od dokonanych ustaleń w konkretnej sprawie. Zgodnie z dyrektywą domniemania języka potocznego pojęcia niezdefiniowane przez prawodawcę należy interpretować oraz ustalać ich sens zgodnie z ich znaczeniem przyjętym w języku potocznym. Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego należy więc rozumieć jako rozpoczęcie korzystania, używania przynajmniej części obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę. Słusznie przyjmuje się, że "przystąpienie do użytkowania" w rozumieniu art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane jest działaniem jednorazowym, polegającym na rozpoczęciu korzystania z obiektu lub jego części. Przystąpić więc do użytkowania można tylko raz, późniejszy stan faktyczny w zakresie użytkowania należy ocenić już jako trwające użytkowanie.

wyrok NSA z 5 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1073/14

Inwestor może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie również w przypadku, gdy obowiązek jej uzyskania nie wynika z przepisów ustawy Prawo budowlane, jak również w sytuacji, w której chce przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Prawo budowlane w przypadku obowiązku uzyskania  pozwolenia na użytkowanie odnosi się do pojęcia budowy, a więc wykonywania obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowy, rozbudowy i nadbudowy. Obowiązek uzyskania  pozwolenia na użytkowanie nie odnosi się więc do robót budowlanych takich jak przebudowa, montaż, czy remont obiektu budowlanego.

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie inwestor zobowiązany jest zawiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną (zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów szczególnych) o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Państwowa Inspekcja Sanitarna oraz Państwowa Straż Pożarna po otrzymaniu ww. zawiadomienia mają 14 dni na zajęcia stanowisko w przedmiotowym zakresie. Niezajęcie stanowiska w ww. terminie, należy traktować jako brak sprzeciwu lub uwag.

Wymagane dokumenty

Inwestor do wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie zobowiązany jest dołączyć szereg dokumentów wymienionych w art. 57 ust. 1 ustawy. Do najważniejszych z nich należą:

1)      oryginał dziennika budowy,

2)      oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,  

3)      protokoły badań i sprawdzeń,

4)      dokumentacja geodezyjną,

5)      kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.

W przypadku nieprzedłożenia kompletu dokumentów lub w przypadku gdy przedłożone dokumenty posiadają braki lub nieścisłości inwestor zobowiązany jest do ich uzupełnienia.

W przypadku dokonania w toku realizacji inwestycji jakichkolwiek zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu budowlanego,  oświadczenie kierownika budowy, o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.  

Ustawa Prawo budowlane w zakresie obowiązku naniesienia dokonanych zmian na kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego odnosi się wyłącznie do zmian nieistotnych, ponieważ wprowadzenie istotnego odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Obowiązkowa kontrola budowy

Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia w terminie 21 dni od dnia doręczenia wezwania (albo uzupełnienia wezwania) kontroli obowiązkowej, mającej na celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. O terminie obowiązkowej kontroli organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest zawiadomić inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania albo uzupełnionego wezwania. W praktyce w większości przypadków organ nadzoru budowlanego kontaktuje się z inwestorem telefonicznie, celem ustalenia dogodnego zarówno dla inwestora, jak również organu terminu kontroli. Kontakt telefoniczny umożliwia sprawniejsze i szybsze przeprowadzenie kontroli. Oczywiście na wniosek inwestora termin kontroli może zostać zmieniony.

Obowiązkową kontrolę budowy lub obiektu budowlanego może przeprowadzać, wyłącznie osoba zatrudniona w organie nadzoru budowlanego i posiadająca uprawnienia budowlane. Inwestor zobowiązany jest do uczestniczenia w przeprowadzanej kontroli.

Organ nadzoru budowlanego przeprowadza kontrolę obowiązkową w zakresie zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu, oraz zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, ale wyłącznie w zakresie:

  • charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  • wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
  • geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
  • wykonania urządzeń budowlanych,
  • zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  • zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Dodatkowo organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest zweryfikować istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego wyroby budowlane oraz w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu. Oczywiście teren na którym realizowane było zamierzenie budowlane powinien być uporządkowany, co również podlega kontroli organu nadzoru budowlanego.

Ustawa Prawo budowlane wskazuje więc wprost zakres kontroli obowiązkowej, poza który organ nadzoru budowlanego nie powinien, a wręcz nie może wykraczać. Kontrola budowy przeprowadzona jest w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, wobec czego organ nadzoru budowlanego nie może w toku kontroli wymagać od inwestora zrealizowania obiektu budowlanego w sposób inny niż wskazuje zatwierdzony projekt budowlany lub decyzja pozwolenia na budowę.

W praktyce zdarzają sie jednak sytuacje, w ktorych organ nadzoru budowlanego zwraca inwestorowi uwagę i żąda podczas obowiązkowej kontroli wyjaśnień w zakresie niezgodności z warunkami technicznymi. Bardzo często w takich przypadkach inwestor sam zobowiązuje się do doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z przepisami w ramach nieistotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego. Podkreślić należy, że inwestor nie musi pełnić samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, wobec czego może nie być świadomy niezgodności inwestycji z przepisami.  Oczywiście  wprowadzenie takich zmian może odbywać się jedynie za zgodą projektanta oraz pod nadzorem kierownika budowy.

Ustawa Prawo budowlane nie opisuje toku postępowania w przypadku stwierdzenia niezgodności inwestycji z warunkami technicznymi, w zakresie wykraczającym poza wskazany w art. 59a ustawy. Organ nadzoru budowlanego nie może odmówić wydania decyzji pozwolenia na użytkowanie w takim przypadku, jednak nie oznacza to, że nie może podjąć dalszych działań, już po wydaniu pozwolenia na użytkowanie. Niektóre organy w takim przypadku korzystają z zapisów art. 66 Prawa budowlanego, który wskazuje, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku

Orzeczenie

Istotą postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest ustalenie, czy wybudowany obiekt może być użytkowany w sposób, który został określony w decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z powyższym rozpatrując wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie organ musi odnosić się do pozwolenia na budowę i zatwierdzonej dokumentacji projektowej.

Wyrok WSA w Warszawie z 6 września 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 2821/17

Organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, sporządza protokół w trzech egzemplarzach. Wzór protokołu został określony w Rozporządzeniu w sprawie wzoru protokołu z obowiązkowej kontroli[2].

Po zakończeniu postępowania organ nadzoru budowlanego zwraca bezzwłocznie inwestorowi dziennik budowy, protokoły badań i sprawdzeń oraz dokumentację geodezyjną.  

Kary za stwierdzone nieprawidłowości

W przypadku stwierdzenia podczas obowiązkowej kontroli, nieprawidłowości w zakresie podlegającym kontroli organu nadzoru budowlanego, organ ten nakłada na inwestora administracyjną karę pieniężną.  Kara ta stanowi iloczyn stawki opłaty (s – 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k – zgodnie z załącznikiem do ustawy Prawo budowlane) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w – zgodnie z załącznikiem do ustawy Prawo budowlane). Jak wskazano w ustawie, kara taka może być nałożona wyłączeni w zakresie nieprawidłowości podlegajacych kontroli organu nadzoru budowlanego. Podkreślić jednak należy, że karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Ostateczna kara stanowi więc sumę kar za poszczególne nieprawidłowości.

Na podstawie art. 59f ust. 1 w zw. z art. 59a ust. 2 pkt 1 i pkt 2 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.), organ nadzoru budowlanego jest uprawniony do wymierzenia kary z tytułu nieprawidłowości stwierdzonych podczas kontroli budowy. Nieprawidłowości te mogą stanowić zarówno istotne, jak i nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego, jeżeli takie nieistotne odstępstwa nie zostały udokumentowane w projekcie budowlanym w sposób określony w art. 36a ust. 6 Prawa budowlanego.

Wyrok NSA z 27 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 2949/16

Inwestor zobowiązany jest wnieść wymierzoną w formie postanowienia karę w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia, w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. W przypadku nieuiszczenia kary w terminie podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza postępowanie naprawcze uregulowane w art. 50-51 Prawa budowlanego.

Warunkowa decyzja pozwolenia na użytkowanie

Organ nadzoru budowlanego może w decyzji pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.Ponadto, jeżeli organ nadzoru budowlanego w toku prowadzonego postępowania administracyjnego stwierdzi, że obiekt budowlany zrealizowany został zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót.

W ww. przypadkach organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję pozwolenia na użytkowanie, w której zobowiązuje inwestora do wykonania w określonym terminie robot budowlanych, które mają na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Przykładem  opisanych przypadków, może być  obowiązek wykonania uwag i zaleceń sformułowanych przez organ Państwowej Straży Pożarnej lub Państwowej Inspekcji Sanitarnej w ramach zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych , którego dokonuje się na podstawie art. 56 Prawa budowlanego.

Pomimo, że Prawo budowlanego nie wskazuje tego wprost, w praktyce w takim przypadku, nawet, jeżeli zakres robót wykracza poza zawarty w projekcie budowlanym organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję pozwolenia na użytkowanie,  która jednocześnie będzie nakładać na inwestora obowiązek wykonania określonych przez Państwową Straż Pożarną lub Państwową Inspekcję Sanitarną robót budowlanych. Z innym przypadkiem mamy do czynienia w sytuacji gdy obiekt budowlany zrealizowany został zgodnie z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, w którym jednak nie wszystkie roboty budowlane zostały zakończone, ale które nie wpływają na możliwość użytkowania obiektu budowlanego.

Prawo budowlane nie określa wprost toku postępowania, w przypadku niewykonania w terminie robót budowlanych, wskazanych w decyzji pozwolenia na użytkowania. Orzecznictwo sądowo-administracyjne wskazuje jednak, że niewykonanie w oznaczonym terminie nałożonego obowiązku realizacji robót budowlanych, od których wykonania zostało uzależnione pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego stanowi przesłankę stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (wyrok NSA z 19 marca 2019 r., sygn. II OSK 856/17).

Orzeczenie

Z zestawienia treści art. 59 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane z przepisami art. 59 ust. 1, 4 i 5 ustawy - Prawo budowlane wynika, że w razie stwierdzenia, że objęte zakresem obowiązkowej kontroli zasadnicze warunki, o których mowa w art. 59a ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, zostały spełnione, a jednocześnie nie zachodzą podstawy do odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie na podstawie art. 59 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane, to pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, właściwy organ może wydać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, określając termin wykonania tych robót. organy nadzoru budowlanego dysponują określoną swobodą w zakresie wyboru podstawy kompetencyjno-materialnoprawnej wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego. Swoboda ta obejmuje także wybór podstawy z art. art. 59 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 maja 2018 r., sygn. II OSK 1646/16

Podkreślić należy, że zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane to inwestor jest zobowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego o wykonaniu robót budowlanych określonych w decyzji pozwolenia na użytkowanie. Nie wyklucza to jednak samodzielnego zweryfikowania, czy też potwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego wykonania przedmiotowych robót budowlanych.

Agnieszka Ligięza

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41101 )
Array ( [docId] => 41101 )