Jak uniemożliwić budowę na sąsiednim gruncie

Zgodnie z postanowieniami kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Oznacza to, że inwestor, który planuje lokowanie inwestycji na danym gruncie, powinien wziąć pod uwagę tak zwane immisje na grunty sąsiednie i lokować budynek w sposób wyłączający oddziaływanie na sąsiedni grunt. W razie zaniechania tego obowiązku właściciel sąsiedniej nieruchomości może żądać zaprzestania działania naruszającego jego prawa.

Skuteczność tej drogi obrony jest jednak wątpliwa. Jeśli inwestycja naruszająca prawa właściciela sąsiedniego gruntu została zrealizowana w oparciu o pozwolenie na budowę, w kompetencjach sądu powszechnego nie leży kontrola decyzji administracyjnych.

W doktrynie trwa spór, czy można w oparciu o wyżej przywołany przepis kodeksu cywilnego żądać prewencyjnie zaniechania działań immisyjnych. Z jednej bowiem strony właściciel ma prawo do podejmowania działań w celu ochrony i zachowania przedmiotu własności, z drugiej jednak wobec hipotetycznego oddziaływania na grunt sąsiedni nie sposób ustalić faktycznego zagrożenia immisjami.

W tym świetle o wiele skuteczniejszą drogę ochrony wyznaczają przepisy administracyjne. Zgodnie z ustawą - Prawo budowlane stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę umożliwia skuteczne udaremnienie budowy.

Kłopot stanowić może sprecyzowanie zasięgu obszaru oddziaływania planowanego obiektu. Przyjmuje się, że zasięg ten jest wyznaczony poprzez wskazanie części nieruchomości, z których korzystanie na skutek zrealizowania inwestycji jest niemożliwe lub w znaczny sposób utrudnione.

W praktyce niektórzy inwestorzy w celu uniknięcia uznania za strony właścicieli sąsiednich gruntów wykupują również tereny bezpośrednio sąsiadujące z gruntem przeznaczonym pod inwestycję budowlaną. W razie sporu podnoszą, że to ich działki, znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie stanowią obszar oddziaływania planowanego obiektu.

Nie jest to jednak skuteczne. Obszar oddziaływania obiektu nie ogranicza się bowiem tylko do gruntów bezpośrednio sąsiadujących z gruntem objętym inwestycją, ale rozciąga się także na dalsze nieruchomości jeśli inwestycja w jakikolwiek sposób uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nich.