Sprzedaż działek budowlanych przez rolnika - skutki podatkowe

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają przede wszystkim odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, o ile czynności te są dokonywane przez podatników, którzy działają w charakterze podatników. W świetle powyższego czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w charakterze podatników VAT przeciwstawić należy czynności dokonywane prywatnie.

Czynności dokonywane prywatnie (przez osoby fizyczne, które nie działają w charakterze podatników) znajdują się poza zakresem stosowania przepisów VAT, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Do czynności prywatnych należą, między innymi, czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej.

W drodze wyjątku od powyższego, sprzedaż nieruchomości (w tym działek) przez osoby fizyczne stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (zob. wyroki NSA z 3 marca 2015 r. o sygn. I FSK 1859/13 oraz z 17 marca 2017 r. o sygn. I FSK 1643/15).

Ze względu na wskazane okoliczności, opodatkowaniu VAT podlegać może również sprzedaż działek stanowiących fragment gospodarstwa rolnego (zob. wyrok NSA z 9 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 277/12).

Ponadto sprzedaż działek stanowiących fragment gospodarstwa rolnego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli działki te były faktycznie wykorzystywane przez podatnika do działalności rolniczej (zob. wyrok NSA z 26 października 2016 r., sygn. akt I FSK 246/15).

Moim zdaniem, nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy faktycznie wykorzystywane przez podatnika do działalności rolniczej działki przed sprzedażą zostały przekazane na cele osobiste osoby fizycznej (rolnika).

W świetle powyższego skutki VAT zależą od tego, czy w przedstawionej sytuacji ma miejsce jedna ze wskazanych sytuacji (tj. podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami lub faktycznie wykorzystywane gruntu przez podatnika do działalności rolniczej, po którym nie nastąpiło jego przekazanie na cele osobiste osoby fizycznej). Jeżeli nie, sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. W przeciwnym razie sprzedaż działek stanowić będą podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy towarów, które:

• będą zwolnione od VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), – jeżeli nie są objęte planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego ani nie został objęte decyzją o warunkach zabudowy, z których wynika ich przeznaczenie pod zabudowę,
• opodatkowane VAT według stawki 23% – w przeciwnym razie.

O ile w konkretnym stanie faktycznym, nie pojawiają się okoliczności pozwalające przypuszczać, iż wskazane czynności osoba fizyczna dokonuje w ramach działalności gospodarczej – nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej. Okolicznością świadczącą o prowadzeniu działalności gospodarczej nie jest podzielenie części ziemi na działki budowlane.

O ile od końca roku nabycia podzielonego gruntu upłynęło przynajmniej pięć lat – nie trzeba również płacić podatku dochodowego.