Zwolnienie przez bank środków pieniężnych a obowiązek podatkowy dewelopera

Rozliczanie podatków w branży budowlanej jest bardzo skomplikowana sprawą. Przepisy są niejasne i często się zmieniają, przez co komplikują życie deweloperom i są źródłem sporów z fiskusem. Chodzi tu w szczególności o VAT. Jedną z takich spraw zajmował się w kwietniu 2018 r. Naczelny Sąd Administracyjny.

We wniosku o interpretację spółka podała, że prowadzi działalność deweloperską. Zgodnie z ustawą deweloperską ma obowiązek zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Ona wybrała opcję rachunku otwartego. Zgodnie z jego specyfiką rachunek jest zasilany wyłącznie przez przyszłego nabywcę mieszkania. Deweloper jest jedynie powiernikiem, a nie posiadaczem zgromadzonych na nim środków. Pieniądze z takiego rachunku są uwalniane stopniowo po zatwierdzeniu przez bank – zgodnie z ustaloną procedurą – ukończenia danego etapu inwestycji.

Spółka wskazała, że ten sam bank, w którym ma rachunek powierniczy, udzielił jej kredytu na inwestycję mieszkaniową. Zgodnie z umową spłata kredytu – po spełnieniu określonych warunków – będzie m.in. pochodzić ze środków automatycznie zwalnianych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W konsekwencji choć bank będzie zwalniał środki z rachunku powierniczego, ona nie będzie mogła nimi swobodnie dysponować. Ta okoliczność była źródłem wątpliwości dewelopera co do momentu rozliczenia VAT. Zdaniem dewelopera, w opisanej sytuacji obowiązek podatkowy w VAT powstanie dopiero z chwilą dostawy lokalu, tj. w chwili podpisania aktu notarialnego.

Fiskus nie potwierdził tego stanowiska. Co prawda uznał, że uwzględniając specyfikę funkcjonowania otwartego rachunku powierniczego, wpływających na niego środków – na wejściu – nie można zaliczyć do przedpłat zaliczek z art. 19a ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.; dalej: uvat). Obowiązek u dewelopera nie powstanie zatem już w chwili wpłat przez nabywców.

Fiskus zauważył jednak, że w opisanej sytuacji przed dostawą lokali bank zwolni środki zgromadzone na rachunku powierniczym i przekaże je, zgodnie z dyspozycją dewelopera, na poczet spłaty kredytu, z którego finansowana jest inwestycja. W ocenie fiskusa wtedy obowiązek powstanie z chwilą zwolnienia środków z rachunku powierniczego (co do zwolnionej kwoty) i przekazania ich na poczet spłaty kredytu. Bez znaczenia dla fiskusa okazał się argument, że spółka nie dostanie pieniędzy do ręki, bo z automatu są one zarachowywane na spłatę jej kredytu. Nie oznacza to bowiem, że w chwili uwolnienia tych środków spółka nie może nimi swobodnie dysponować.

Spółka nie zgadzała się, że musi rozliczać VAT na zasadzie wyjątku określonego w art. 19a ust. 8 uvat. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu akcentowała brak możliwości swobodnego dysponowania środkami uwolnionymi z rachunku powierniczego. Każdorazowe zarachowanie tych środków odbywa się poza jej dyspozycją. Upierała się, że obowiązek powstanie dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę.

Te argumenty nie przekonały WSA. Nie miał wątpliwości, że zwolnienie przez bank środków z rachunku powierniczego i przerachowanie ich na spłatę kredytów tworzy obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Spółka przed dokonaniem dostawy wyodrębnionych lokali dostanie kwoty stanowiące częściową zapłatę za jej dokonanie.

To stanowisko zaaprobował Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA). Zdaniem NSA uwolnienie pieniędzy z rachunku powierniczego ma charakter definitywny. To, że pieniądze nie trafiają na rachunek spółki, nie ma znaczenia. Są to bowiem środki, które idą na spłatę jej zobowiązań. Na takie rozwiązanie deweloper zdecydował się na początku, podpisując umowy z bankiem.

Wyrok jest prawomocny!

Należy się zgodzić z rozstrzygnięciem NSA. Środki zwalniane z rachunku powierniczego wykorzystywane na spłatę kredytu niewątpliwie są już w dyspozycji podatnika, który wykorzystuje je na spłatę swoich zobowiązań wobec banku. Z punktu widzenia VAT jest to więc zaliczka. Nie zmienia to faktu, że w praktyce podatnik może mieć problem z płynnością finansową. Firma będzie musiała rozliczyć z urzędem naliczony VAT na uzyskanych w ten sposób zaliczkach. Oczywiście jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wystąpiła nadwyżka podatku należnego nad naliczonym, co podczas prowadzenia inwestycji nie jest zjawiskiem częstym. Niemniej nawet ta hipotetyczna trudność z płynnością finansową nie może skutkować modyfikacją zasad funkcjonowania systemu VAT.