Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów(Dz.U. z 2018 r. poz. 1716; dalej: upuw) weszła w życie 5 października 2018 r. Nowe przepisy mogą bardzo skomplikować obrót nieruchomościami. Chodzi o niepokojący rozdźwięk między datą przekształcenia a datą potwierdzenia tego faktu. Pojawiają się obawy, że do czasu uzyskania zaświadczenia nieruchomości objęte ustawą mogą stać się niesprzedawalne, a obrót nimi zostanie zamrożony.
Dowiedz się, jak będzie wyglądać sprzedaż mieszkań w 2019 roku
Kategoria: Kupno, sprzedaż, najem
Data: 06-04-2019 r.
Wygląda na to, że od tego roku możemy mieć spore problemy ze sprzedażą lokali mieszkalnych położonych na terenach znajdujących się obecnie w użytkowaniu wieczystym. Wszystko przez ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wprawdzie przewiduje ona, że powszechne uwłaszczenie następuje 1 stycznia 2019 r., jednak konieczne będzie tu potwierdzenie, na które poczekamy nawet 12 miesięcy. Dowiedz się, z czym trzeba będzie się zmierzyć chcąc sprzedać mieszkanie w tym roku.
Problematyczne potwierdzenie
Przepis art. 4 upuw stanowi, że podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej ma być zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane m.in. przez:
-
starostę – dla gruntów Skarbu Państwa;
-
dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – dla gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
-
odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta) – dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego.
Z tym, że termin na wydanie przez organy takiego zaświadczenia z urzędy wynosi aż 12 miesięcy, natomiast w przypadku złożenia wniosku o zaświadczenie przez właściciela, 4 miesiące. A bez zaświadczenia nie dojdzie do zbycia nieruchomości.
Ważne!
Bez zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie nie dojdzie do zbycia nieruchomości.
Problem polega na tym, że przekształcenie następuje z mocy prawa, ale zaświadczenie potwierdza fakt przekształcenia i jest podstawą wpisu w księdze wieczystej, więc stanowi niezbędną legitymację prawną do dysponowania prawem. Zatem bez zaświadczenia notariusz nie będzie miał podstaw (dokumentów) do zawarcia umowy.
Ważne!
Przekształcenie może być ujawnione w księdze wieczystej jedynie na podstawie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.
Ministerstwo uspakaja
Wprawdzie Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju dostrzega ten problem, jednak ma nadzieję, że podmioty odpowiedzialne za wydanie zaświadczeń nie każą nam długo czekać na wystawienie dokumentów. Resort argumentuje, że ustawowy termin 12 miesięcy to termin maksymalny, ale samorządy kierując się interesem swoich mieszkańców, powinny wydawać zaświadczenia już od 4 stycznia 2019 r. (pierwszy dzień roboczy obowiązywania ustawy). Zdaniem Ministerstwa urząd może je przecież przygotować wcześniej, podobnie jak inne urzędowe powiadomienia.
Zagrożenie dla deweloperów
Zamieszanie z zaświadczeniami może tez wpłynąć na rynek deweloperski. W tym wypadku do uwłaszczenia dojdzie, gdy budynek zostanie oddany do użytkowania. W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich, oczekiwanie na zaświadczenie może spowodować opóźnienia w zawieraniu umów przyrzeczonych, co z kolei wiąże się z istotnym ryzykiem niewykonania umów deweloperskich.Ustawa deweloperska przewiduje natomiast, że nabywca może odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie przenosi na niego prawa własności w określonym terminie. Przepis nie wspomina nic o winie dewelopera czy okolicznościach, za które ponosi odpowiedzialność, bądź też sile wyższej.
Czy wiesz, że…
Uwłaszczenie gruntów obejmie 2,5 mln użytkowników wieczystych.
Podstawa prawna:
Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów(Dz.U. z 2018 r. poz. 1716).
Maciej Lipka
Zaloguj się, aby dodać komentarz
Nie masz konta? Zarejestruj się »
