Za co i jaką odpowiedzialność ponoszą zarządcy nieruchomości

Korzystanie z usług profesjonalnego zarządcy nie jest tanie ale pozwala właścicielowi na scedowanie na tą osobę wielu obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Problemy mogą jednak wrócić do właściciela ze zdwojoną siłą gdy zarządca nie będzie prawidłowo wykonywał swojej umowy. Warto zatem wiedzieć, na jakich zasadach zarządca nieruchomości ponosi odpowiedzialność prawna.

Już od 2013 roku zawód zarządcy nieruchomości jest zawodem zderegulowanym. Zarządcą może być zatem każdy przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Wystarczy więc założenie działalności gospodarczej z numerem PKD 68.32.Z („Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie”). Nie jest już obecnie wymagane uzyskanie państwowej licencji zawodowej i nie ma Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która niegdyś zajmowała się oceną niewłaściwych przypadków zarządzania nieruchomościami.

Deregulacja zawodu zarządcy wpłynęła pozytywnie na ceny usług i dostępność zarządców ale odnotowano także spadek jakoś tych usług. Przede wszystkim jednak wzrosły trudności, jakim członkowie wspólnot muszą stawić czoła, aby skutecznie pociągnąć zarządcę nieruchomości do odpowiedzialności za jego błędy.

„Lepiej zapobiegać niż leczyć” na gruncie zarządzania nieruchomością także się sprawdza – dobry wybór zarządcy zminimalizuje ryzyko błędów z jego strony a tym samym konieczności pociągnięcia go do odpowiedzialności. W pewnych sytuacjach może mieć także wpływ na realną możliwość ściągnięcia z niego odszkodowania.

W pierwszej kolejności wspólnota powinna brać pod uwagę, czy zarządca:

• ma kierunkowe wykształcenie w kierunku zarządzania nieruchomościami, np. technika administratora;

• posiada doświadczenie w swoim zawodzie i może je wykazać referencjami;

• bierze udział w postępowaniach przetargowych i je wygrywa;

• uzyskał do dnia 31 grudnia 2013 roku państwową licencję zawodową zarządcy nieruchomościami – czyli de facto czy działał w tym zawodzie przed jego deregulacją;

• posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że na rynku istnieje także szereg dokumentów wydawanych przez podmioty niepubliczne, które mają świadczyć o kwalifikacjach zarządcy nieruchomości. Taki dokumentem jest na przykład Licencja Zarządcy Nieruchomości Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości. Licencja ta potwierdza jednak właściwie tylko to, że dany zarządca posiadał kiedyś państwową licencję zawodową. Nie ma to znaczenia dla odpowiedzialności zarządcy – zarówno zarządcę z taką licencją jak i bez niej właściciel nieruchomości będzie „ścigał” w taki sam sposób.

Odpowiedzialność wynikająca z naruszenia obowiązków zarządcy nieruchomości może mieć obecnie charakter:

• wykroczeniowy – w przypadku mniejszych naruszeń o charakterze prawnokarnym; ten rodzaj odpowiedzialności regulują przepisy ustawy z 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 618 ze zm.; dalej: kw);

• karny – w przypadku gdy zarządca popełnia przestępstwo, zwłaszcza gdy doszło do uszkodzenia ciała czy strat materialnych; ten rodzaj odpowiedzialności regulują przepisy ustawy z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1600 ze zm.; dalej: kk);

• cywilny (odszkodowawczy) – ta odpowiedzialność może mieć miejsce niezależnie od dwóch poprzednich rodzajów odpowiedzialności i nie ma charakteru represyjnego (nie zmierza do ukarania zarządcy) lecz kompensacyjny (tj. służy do wyrównania poszkodowanemu uszczerbku jakiego doznał wskutek działania lub zaniechania zarządcy); ten rodzaj odpowiedzialności regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).

Nie ma tu czwartego rodzaju odpowiedzialności – dyscyplinarnej. Zarządca nie poniesie żadnych konsekwencji zawodowych (w postaci np. zawieszenia prawa do wykonywania zawodu czy wykluczenia z grona zarządców nieruchomości) ze względu na wspomnianą już deregulację tego zawodu.

Reguły ponoszenia odpowiedzialności są różne w tych trzech przypadkach. Zasadniczo jednak zawsze będzie miało znaczenie to, czy:

• działania lub zaniechanie zarządcy było zgodne z przepisami prawa czy też nie;

• zarządca ponosi winę za swoje działania.

Odpowiedzialność wykroczeniowa i karna dotyczy wyłącznie konkretnych osób fizycznych. Nie ma jednego przepisu generalnego dotyczącego odpowiedzialności zarządcy nieruchomości. Zarządca w toku wykonywania swoich obowiązków może bowiem popełnić różnego rodzaju wykroczenia lub przestępstwa. Może to być na przykład odpowiedzialność z:

• art. 308 kk – jeżeli zarządca wyrządził szkodę majątkową przez nieprowadzenie dokumentacji działalności gospodarczej albo prowadzenie jej w sposób nierzetelny lub niezgodny z prawdą; taka sytuacja może mieć miejsce gdy zarządca zniszczył, usunął, ukrył, przerobił lub podrobił dokumenty dotyczące tej działalności;

• art. 270 kk – jeżeli zarządca podrobił lub przerobił dokument w celu użycia za autentyczny albo użył takiego podrobionego lub przerobionego dokumentu jako autentycznego;

• art. 64 §4 kw – jeżeli zarządca pełniący funkcje administratora czy dozorcy nie dopełnił obowiązku umieszczenia w odpowiednim miejscu albo utrzymania w należytym stanie tabliczki z numerem porządkowym nieruchomości, nazwą ulicy lub placu albo miejscowości;

• art. 70 §1 kw – jeżeli zarządca poruczył do wykonania czynność, której nieumiejętne wykonanie może wywołać niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia człowieka, osobie niezdolnej do wykonania takiej czynności.

Przy odpowiedzialności karnej nie ma większego znaczenia to, czy osoba dopuszczająca się czynu karalnego jest pracownikiem, czy też osobą prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Za odpowiedzialnego karnie może być uznana każda osoba fizyczna, która dopuściła się czynu zabronionego, wypełniając jego znamiona (mówiąc wprost: robiąc to czego zabraniają przepisy).

W niektórych przypadkach sąd karny może orzec obok kary także środek karny w postaci wykonywania określonego zawodu lub prowadzenia określonej działalności gospodarczej. Sąd może zakazać wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości, jeżeli sprawca nadużył tego zawodu przy popełnieniu przestępstwa albo okazał, że dalsze wykonywanie zawodu zagraża istotnym dobrom chronionym prawem. Tak może być na przykład w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości regularnie wyłudzał jakieś sumy pieniężne od mieszkańców, wykorzystując swoją pozycję i niewiedzę poszkodowanych. Analogicznie zakaz prowadzenia działalności gospodarczej z zakresu zarządzania nieruchomościami może nastąpić w razie skazania za przestępstwo popełnione w związku z prowadzeniem takiej działalności, jeżeli dalsze jej prowadzenie zagraża istotnym dobrom chronionym prawem.

Podkreślmy, że te rozwiązania są czymś innym niż wydalenie z zawodu orzekane w ramach odpowiedzialności dyscyplinarnej. Ponieważ zarządca nie poniesie odpowiedzialności dyscyplinarnej, omawiane środki karne to jedyny sposób na wykluczenie go z możliwości dalszego prowadzenia działalności w tym charakterze.

W obecnym stanie prawnym nie jest już możliwe dochodzenie od sprawcy czynu odszkodowania w postępowaniu karnym. Zasadniczą drogą jest więc obecnie dochodzenie odszkodowania w drodze powództwa cywilnego – w sprawie cywilnej. Jeżeli przeciwko zarządcy nie toczy się żadne postępowanie karne, właściciel nieruchomości nie ma na co czekać i powinien dochodzić należności od zarządcy w drodze postępowania cywilnego a więc wnieść pozew.

Załóżmy jednak, że w danym przypadku czyn zarządcy wyrządzający szkodę właścicielowi spełniał także znamiona przestępstwa.

W takich okolicznościach właściciel ma do wyboru dwie drogi postępowania:

• wnosi powództwo cywilne przeciwko zarządcy nie czekając na zakończenie postępowania karnego;

• czeka na zakończenie postępowania karnego i po prawomocnym skazaniu zarządcy wnosi powództwo cywilne.

Która z tych dróg jest lepsza? Zgodnie z art. 11 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.; dalej: kpc) ustalenia wydanego w postępowaniu karnym prawomocnego wyroku skazującego co do popełnienia przestępstwa wiążą sąd w postępowaniu cywilnym. Oznacza to, że właściciel nieruchomości może znacznie ułatwić sobie dochodzenie odpowiedzialności zarządcy w postępowaniu cywilnym, jeżeli uzyska najpierw prawomocne orzeczenie skazujące zarządcę za fałszerstwo. Wówczas w postępowaniu cywilnym nie będzie musiał udowadniać, że do fałszerstwa doszło – wystarczy, że powoła jako dowód w sprawie akta postępowania karnego, a przede wszystkim prawomocny wyrok skazujący zapadły w tej sprawie karnej.

Jeżeli więc zarządca złożył już pozew o zapłatę odszkodowania a teraz – na przykład w wyniku postępów w postępowaniu karnym – chciałby zaczekać na wyrok skazujący, może złożyć wniosek o zawieszenie przez sąd postępowania cywilnego z urzędu na podstawie art. 177 §1 pkt 4 kpc. Zgodnie z tym przepisem sąd może bowiem zawiesić postępowanie, jeżeli ujawni się czyn, którego ustalenie w drodze karnej lub dyscyplinarnej (ta jak wiemy w przypadku zarządcy nie jest możliwa) mogłoby wywrzeć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy cywilnej. Postępowanie zostanie wówczas wznowione po skazaniu zarządcy i uzyskanie od niego odszkodowania będzie łatwiejsze.

Przedstawiona wyżej strategia procesowa ma jednak jedną wadę. Postępowania karne potrafią trwać latami co oznacza, że właściciel nieruchomości jeszcze długo pozostanie bez żadnych środków od zarządcy. To, że obecnie nie ma już możliwości dochodzenia odszkodowania w postępowaniu karnym nie oznacza, że właściciel nie ma żadnych możliwości uzyskania choćby częściowej rekompensaty od zarządcy jeszcze na etapie postępowania karnego. W przypadku skorzystania z tych możliwości może być jednak konieczne późniejsze ograniczenie żądań powództwa o środki uzyskane wcześniej na etapie postępowania karnego.

Pokrzywdzony właściciel nieruchomości może więc w postepowaniu karnym złożyć żądanie:

• obowiązku naprawienia szkody w całości lub w części;

• zadośćuczynienia za doznaną krzywdę;

• nawiązkę.

Jeżeli takie żądanie zostanie złożone, sąd musi je uwzględnić w treści orzeczenia. Natomiast w przypadku, gdy nie zostanie złożone, sąd ciągle ma taką możliwość (ale już nie obowiązek). Jeżeli orzeczony obowiązek naprawienia szkody, zadośćuczynienia za doznaną krzywdę albo nawiązka nie pokrywają całej szkody lub nie stanowią pełnego zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, pokrzywdzony właściciel może naturalnie dochodzić dodatkowych roszczeń w postępowaniu cywilnym.

Odpowiedzialność cywilna to zasadniczy reżim odpowiedzialności. Odpowiedzialnością odszkodowawczą może być obarczona nie tylko osoba fizyczna ale także osoba prawna (np. spółka prawa handlowego zatrudniająca zarządcę, z którą właściciel nieruchomości zawarł umowę). W przypadku odpowiedzialności odszkodowawczej fundamentalne znaczenie ma wystąpienie szkody i związku przyczynowego między działaniem lub zaniechaniem sprawcy a szkodą.

Odpowiedzialność odszkodowawcza może mieć charakter:

• kontraktowy – gdy szkoda jest skutkiem naruszenia umowy o zarządzanie nieruchomością (np. w wyniku zaniedbania odśnieżania chodnika przed posesją właściciel musiał zapłacić mandat) to wówczas można domagać się odszkodowania na podstawie umowy (bo nie została należycie wykonana);

• deliktowy – gdy szkoda nie stanowi naruszenia umowy (np. gdy w wyniku zagapienia się zarządcy uszkodził on swoim samochodem ogrodzenie zarządzanej przez siebie nieruchomości); wówczas właściciel domaga się odszkodowania nie na podstawie umowy lecz na tzw. zasadach ogólnych (tj. na zasadzie winy lub na zasadzie ryzyka).

Zasada winy jest podstawowym reżimem odpowiedzialności pozaumownej i wymaga od poszkodowanego wykazania zaistnienia szkody, wystąpienia czynu niedozwolonego i związku przyczynowego między czynem niedozwolonym a szkodą będącą jego zwykłym następstwem. Zasada ryzyka jest zaś wygodniejsza, bo nie trzeba wykazywać winy ale nie będzie ona mogła być zastosowana wobec każdego wykonawcy a tylko tego, który prowadzi na własny rachunek przedsiębiorstwo lub zakład wprawiany w ruch za pomocą sił przyrody (pary, gazu, elektryczności, paliw płynnych itp.). Przedsiębiorstwo zarządcy nieruchomości, zwłaszcza działającego w ograniczonym zakresie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, trudno raczej uznać za wprawiane w ruch za pomocą sił przyrody, skoro składa się z np. wyłącznie z urządzeń biurowych (nie jest typowym zakładem produkcyjnym czy transportowym). Tym samym w zdecydowanej większości przypadków właściciel nie uniknie konieczności udowodnienia wskazanych wyżej przesłanek przy zasadzie winy.

Aby doszło do powstania odpowiedzialności zarządcy nieruchomości na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, umowa ta powinna precyzować zakres obowiązków, które ciążą na zarządcy, a zarządca musi nienależycie wykonać lub nie wykonać jednego z tych obowiązków. Umowa o zarządzanie nieruchomością wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Zakres roszczenia dochodzonego przez właściciela zależy w głównej mierze od treści samej umowy. Właściciel może się domagać kary umownej, jeżeli takowa została w umowie przewidziana na daną okoliczność. W pozostałych przypadkach (tj. dochodzenia odszkodowania bez kar umownych) konieczne jest wykazanie wysokości poniesionej szkody.

Uzyskanie wyroku zasądzającego od zarządcy określoną sumę pieniężną to często połowiczny sukces. W razie braku dobrowolnego uiszczenia zasądzonej kwoty konieczne jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego. W toku tego postępowania może zaś się okazać, że egzekucja będzie bezskuteczna z powodu braku rzeczy czy wierzytelności nadających się do zajęcia na poczet wierzytelności właściciela nieruchomości.

W takich przypadkach pomoże ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej zarządcy, które każdy zarządca powinien obowiązkowo posiadać przez cały okres trwania umowy z danym właścicielem (tzw. ciągłość ubezpieczenia). Ubezpieczenie to powinno:

• obejmować wszelkie szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością;

• obejmować inne osoby działające pod nadzorem zarządcy nieruchomości jeżeli wykonuje on czynności przy pomocy tych osób.

Kopia polisy ubezpieczeniowej aktualna na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością ma stanowić załącznik do tej umowy. Warto więc sprawdzać nie tylko zakres przedmiotowy i czasowy ubezpieczenia ale także to jaką datę zawarcia umowy wpisuje zarządca na umowie.

W toku wykonywania umowy zarządca powinien niezwłocznie informować właściciela nieruchomości o wszelkich zmianach danych zawartych w polisie lub o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia. Jeśli zarządca zaniecha tego obowiązku, właściciel może wezwać go pisemnie do przedłożenia aktualnej polisy w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, a w razie nieprzedłożenia aktualnej polisy może wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym. Jeżeli konieczność wypowiedzenia umowy spowodowała jakieś straty w majątku właściciela (np. musiał on pilnie zawrzeć nową, mniej korzystną umowę), właściciel może domagać się odszkodowania od byłego zarządcy.

Jeśli zarządca nie poinformuje właściciela nieruchomości o zmianie danych w polisie lub o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, właściciel może wezwać go pisemnie do przedłożenia aktualnej polisy w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, a w razie nieprzedłożenia aktualnej polisy może wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 618 ze zm.);

• Ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1600 ze zm.);

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.);

• Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.).

Marcin Sarna