Jak zablokować niechcianą inwestycję w sąsiedztwie budynku spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej

Data: 05-04-2019 r.

Często zdarza się, że w sąsiedztwie spółdzielni lub wspólnot mieszkaniowych powstają budowle, które powodują pogorszenie jakości życia mieszkańców. Jako przykład można tu wskazać warsztat samochodowy, duży supermarket czy wysoki wieżowiec powodujący zacienienie terenu spółdzielni czy wspólnoty. Warto wiedzieć, że spółdzielnie i wspólnoty nie pozostają bezradne wobec takich działań. Mają bowiem prawo brać aktywny udział w kształtowaniu polityki przestrzennej swojej gminy i w tej formie zapobiegać niekorzystnym dla siebie inwestycjom. Wyjaśniamy, jak dokładnie spółdzielnia czy wspólnota może wpłynąć na los sąsiadującej przestrzeni.

Jak można wpłynąć na sąsiednie zagospodarowanie

Podstawowym sposobem wpływania na kształt sąsiadującej przestrzeni jest udział w procedurze planistycznej. W planie zagospodarowania przestrzennego ustala się bowiem przeznaczenie poszczególnych terenów, określa rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz precyzuje sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, czy w danym miejscu powstanie zabudowa mieszkaniowa, hotel czy fabryka. Ustala także warunki zabudowy takie jak np. kąt nachylenia dachu, ilość miejsc postojowych jakie muszą być zapewnione dla danej inwestycji, odległości usytuowania obiektów budowlanych.

Analiza zapisów tekstowych i graficznych planu pozwala zatem na ustalenie jakiego rodzaju inwestycje mogą powstać w najbliższym sąsiedztwie budynku wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Z tego względu niezwykle istotny jest czynny udział mieszkańców w kształtowaniu poszczególnych zapisów miejscowego planu.

Najważniejsze decyzje planistyczne podejmowane są na szczeblu gminy. Przepisy gwarantują mieszkańcom gminy udział w poszczególnych etapach tworzenia planu zagospodarowania przestrzennego. Pierwszym etapem procedury planistycznej jest przygotowanie przez wójta (burmistrza lub prezydenta) projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy. Wójt ogłasza o podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium w drodze obwieszczenia (np. na stronie Biuletynu Informacji Publicznej, na urzędowej tablicy ogłoszeń) oraz w prasie miejscowej.

W ogłoszeniu powinny znaleźć się informacje o formie, miejscu i terminie składania wniosków dotyczących studium. Drugim etapem procedowania studium, w którym mieszkańcy mogą uczestniczyć, jest wyłożenie projektu studium do publicznego wglądu. Wówczas przeprowadzana jest dyskusja publiczna i istnieje możliwość zgłaszania uwag dotyczących projektu studium.

Podobna procedura obowiązuje przy uchwalaniu planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej kolejności mieszkańcy mają możliwość wnoszenia wniosków do planu, a po wyłożeniu planu do publicznego wglądu – przeprowadzana jest dyskusja publiczna i istnieje możliwość wnoszenia uwag do projektu planu.

Zarówno spółdzielnia, jak i wspólnota mieszkaniowa, czy poszczególni właściciele lokali mają prawo wnosić wnioski i uwagi do studium lub planu zagospodarowania przestrzennego. Nie muszą przy tym wykazywać żadnego interesu prawnego.

Wnioski oraz uwagi złożone do studium i planu są rozpatrywane przez wójta (burmistrza, prezydenta). Niestety jeśli organ ich nie uwzględni nie ma możliwości zaskarżenia jego rozstrzygnięcia do sądu administracyjnego. Ewentualne uwzględnienie wniosków i uwag przez organ będzie zatem w dużej mierze zależało odsiły argumentów i determinacji wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej.

Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą rady gminy w sprawie studium uwarunkowań lub uchwałą o przyjęciu planu zagospodarowania przestrzennego ma prawo zaskarżyć ją do sądu administracyjnego.


Jedynym środkiem ochrony prawnej właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości położonych na terenie objętym studium, które poprzez realny wpływ na treść planu miejscowego wpływa na ich sytuację prawną, jest skarga w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym.

Postanowienie NSA z 31 stycznia 2017 r.; II OSK 53/17; Legalis.

Skuteczne zaskarżenie postanowień studium i planu może mieć miejsce w sytuacji, kiedy przy uchwalaniu studium lub planu zostałyby naruszone w sposób istotny:

  • zasady sporządzania studium lub planu,

  • tryb sporządzania studium lub planu lub

  • właściwość organów w tym zakresie.

Skargę na uchwałę rady gminy w przedmiocie uchwalenia studium lub planu może wnieść również wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot zobowiązany do ochrony interesu właścicieli lokali w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Natomiast poszczególni członkowie wspólnoty mogą brać udział w postępowaniu przed sądem tylko wówczas, gdy wykażą naruszenie ich indywidualnego interesu prawnego.

Uczestnictwo w postępowaniu

Jeśli w gminie określony obszar nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego wówczas inwestor, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, musi postarać się o decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. To on ustala także krąg stron postępowania. Z przepisów wprost wynika, że stroną postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy są inwestor oraz właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, na której będzie zlokalizowana inwestycja.

Natomiast właściciele lub wieczyści użytkownicy działek bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością, której dotyczy postępowanie, mogą być stroną tego postępowania, jeśli wykażą swój indywidualny interes prawny. Innymi słowy muszą dowieść, że wynik postępowania wpływa na ich uprawnienia bądź obowiązki wynikające z przepisów prawa.

Stronami postępowania mogą być również właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji. O interesie prawnym tych osób przesądza bowiem nie bliskie sąsiedztwo, ale zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. Organ określając krąg stron postępowania w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy powinien zbadać jak daleko sięgać będzie oddziaływanie planowanej inwestycji oraz jaki będzie jego charakter.

Wyrok NSA z 29.6.2001 r., IV SA 594/99, Legalis.

Stroną postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest co do zasady wspólnota mieszkaniowa, nie zaś właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych. Warunkiem uzyskania przymiotu strony przez członka wspólnoty mieszkaniowej w sprawie warunków zabudowy jest wykazanie przez tegoż członka naruszenia jego indywidualnego interesu prawnego mającego umocowanie w określonej normie prawnej.

Wyrok NSA z 28.5.2009 r. , II OSK 852/08, Legalis.

Wspólnota mieszkaniowa powinna samodzielnie ocenić, czy planowana inwestycja będzie oddziaływać i w jaki sposób na nieruchomość wspólnoty. Jeśli oddziaływanie to będzie niekorzystne powinna sformułować konkretne zarzuty. W szczególności może wykazać, że doszło do naruszenia konkretnego przepisu prawa budowlanego np. przepisów techniczno-budowlanych. Może także powoływać się na naruszenie interesu prawnego wynikającego z prawa cywilnego np. z art. 140 kc, jeśli planowana inwestycja będzie miała wpływ na wykonywanie przez nią prawa własności.

Wyrok NSA z 8.3.2005 r., OSK 682/04, Legalis.

Co zrobić, by uzyskać pozwolenie

Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę prowadzi starosta. Interesy mieszkańców w takim postępowaniu reprezentuje zazwyczaj wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa. Poszczególni członkowie wspólnoty czy spółdzielni mogą w nim uczestniczyć tylko jeśli wykażą swój własny, indywidualny interes w sprawie. Krąg stron postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę jest ustalany przez organ w sposób odmienny niż ma to miejsce w sprawie dotyczącej warunków zabudowy. Przepisy prawa budowlanego stanowią bowiem, że stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są:

  • inwestor oraz

  • właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Wobec tego ustalenie, czy danemu podmiotowi (np. wspólnocie mieszkaniowej) służy status strony zależy od oceny czy i w jakim zakresie oddziaływanie planowanej inwestycji budowlanej wykracza poza teren nieruchomości, na której ma ona być zlokalizowana.

Przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.Obszar oddziaływania inwestycji powinien być określany dla każdej inwestycji odrębnie.

Obowiązkiem starosty jest ustalenie, czy istnieją konkretne przepisy prawa wprowadzające ograniczenia w zagospodarowaniu jakiejkolwiek innej nieruchomości w związku z realizacją inwestycji, która ma być objęta pozwoleniem na budowę. Jeśli tak jest wówczas właściciele, użytkownicy lub zarządcy tych innych nieruchomości mają status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

Pewne ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu wprowadzają przepisy odrębne, do których należy zaliczyć m.in.

  • przepisy określające warunki techniczno-budowlane;

  • przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody;

  • prawo wodne, prawo lotnicze;

  • ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Okoliczność, że wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa została uznana za stronę postępowania w przedmiocie warunków zabudowy nie oznacza, że zostanie ona automatycznie uznana za stronę postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

Jak wnieść odwołanie od niekorzystnych decyzji

Zarzuty wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej zgłoszone przez nią w toku postępowania w sprawie warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę mogą nie zostać uwzględnione przez organ prowadzący postępowanie. Od niekorzystnej decyzji administracyjnej wspólnota czy spółdzielnia będąca stroną postępowania może odwołać się do organu administracji II instancji.

Odwołanie od decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta w sprawie warunków zabudowy należy wnieść za jego pośrednictwem do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Odwołanie od decyzji starosty w sprawie pozwolenia na budowę wnosi się za jego pośrednictwem do wojewody także w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Wniesienie odwołania wstrzymuje wykonanie decyzji organu I instancji, a zatem wykonanie inwestycji odwleka się w czasie.

Odwołanie od decyzji powinno zawierać zarzuty odnoszące się do decyzji oraz ich uzasadnienie oraz wskazywać dowody uzasadniające żądanie uchylenia zaskarżonej decyzji. Od argumentów zawartych w odwołaniu zależy jego skuteczność.Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ powinien odmówić ustalenia warunków zabudowy, gdy inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zarzuty wspólnoty mogą zatem dotyczyć m. in.:

  • braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej;

  • niewystarczającego uzbrojenia terenu dla zamierzenia budowlanego;

  • nieprawidłowego ustalenia linii zabudowy;

  • naruszenia zasady ładu przestrzennego;

  • nieuzyskania przez organ wymaganych przez prawo uzgodnień.

Jeśli zaś chodzi o pozwolenie na budowę wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa powinna zbadać, czy inwestorowi rzeczywiście przysługuje prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy projekt budowlany jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo z decyzją o warunkach zabudowy. Zarzuty wspólnoty mogą dotyczyć także niekompletności projektu budowlanego (np. brak wymaganych opinii czy uzgodnień). Wspólnota czy spółdzielnia mogą także podnosić, że planowana inwestycja narusza przepisy prawa budowlanego, w tym przepisy techniczno-budowlane.

Od niekorzystnej dla wspólnoty mieszkaniowej decyzji organu II instancji służy skarga do sądu administracyjnego. Wniesienie skargi nie powoduje już wstrzymania wykonalności decyzji chyba, że w skardze zostanie zawarty stosowny wniosek w tym przedmiocie. Jednakże wstrzymanie wykonania decyzji przez sąd nie następuje w każdym przypadku. Jest to możliwe jedynie wtedy, gdy zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków.

Postępowanie poprzedzające realizację inwestycji

Organ administracji może uznać, że wspólnocie czy spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje status strony w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy lub w sprawie pozwolenia na budowę. Możliwa jest zatem sytuacja, w której dowiedzą się one o inwestycji dopiero na etapie przystąpienia do jej realizacji przez inwestora. W takim przypadku wspólnota czy spółdzielnia może wystąpić z wnioskiem o wznowienie postępowania zakończonego wydaniem pozwolenia na budowę. 

Termin na złożenie wniosku wynosi miesiąc od dnia, w którym wspólnota dowiedziała się o tej decyzji. Podanie o wznowienie postępowania wnosi się do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji.

Jeśli wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa nie została uznana za stronę postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy powinna była w nim uczestniczyć w charakterze strony, może złożyć wniosek o wznowienie postępowania.

Żądanie wznowienia postępowania dotyczy decyzji ostatecznych. Jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę nie stała się jeszcze ostateczna i nie upłynął termin do wniesienia od niej odwołania, wspólnota mieszkaniowa może kwestionować fakt, że została pomięta w tym postępowaniu, poprzez złożenie odwołaniaod takiej decyzji.

Żądanie wznowienia postępowania może dotyczyć także postępowania w sprawie warunków zabudowy. Jednakże uchylenie w ramach wznowionego postępowania decyzji o warunkach zabudowy nie skutkuje automatycznym uchyleniem pozwolenia na budowę. Uchylenie decyzji w sprawie warunków zabudowy stanowi jedynie podstawę do wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

Zapamiętaj!

  • zarówno wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa jak i poszczególni właściciele lokali są uprawnieni do wnoszenia wniosków i uwag do studium lub planu,

  • wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej przysługuje uprawnienie do wniesienia skargi na uchwałę rady gminy w przedmiocie uchwalenia studium i planu,

  • wspólnota oraz spółdzielnia mieszkaniowa mogą być stronami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jeśli planowana inwestycja oddziałuje na jej nieruchomość,

  • wspólnota oraz spółdzielnia mieszkaniowa mogą powoływać się na naruszenie interesu prawnego wynikającego z prawa własności,

  • w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę interesy właścicieli lokali reprezentuje zazwyczaj wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa,

  • status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę przysługuje właścicielom, użytkownikom wieczystym lub zarządcom tylko tych nieruchomości, które są położone w obszarze oddziaływania planowanego obiektu,

  • od decyzji organu I instancji w sprawie ustalenia warunków zabudowy i w sprawie pozwolenia na budowę służy odwołanie do organu II instancji, a następnie skarga do sądu administracyjnego,

  •    gdy wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa zostały pominięte jako strony w postępowaniach poprzedzających realizację inwestycji mogą złożyć wniosek o wznowienie postępowania.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.:Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.)

Agnieszka Sarna

radca prawny; specjalista w zakresie prawa administracyjnego, w tym budowlanego i nieruchomości; na co dzień doradzam osobom fizycznym oraz podmiotom gospodarczym, w tym uczestnikom procesu budowlanego




Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41027 )
Array ( [docId] => 41027 )

Array ( [docId] => 41027 )