Budynki niemieszkalne łatwiej będzie przekształcić w mieszkalne

Rynek nieruchomości bardzo się zmienił w ostatnich latach. Ogromny wpływ na tę zmianę miała pandemia COVID-19. Na jej skutek cała życiowa aktywność przeniosła się do prywatnych domów, a ludzie coraz bardziej zaczęli doceniać przestrzeń. Wzrosło zainteresowanie większymi mieszkaniami, a także nieruchomościami z tarasami i możliwością korzystania z ogrodu. Więcej miejsca stało się niezbędne chociażby dlatego, że w wielu firmach zaczęto stosować pracę zdalną - więc to w domach musiała się pojawić dość ergonomiczna przestrzeń biurowa. 

Z drugiej strony sami pracodawcy byli zmuszeni do redukowania powierzchni biurowej, ze względu na pracę zdalną swoich pracowników. Wielu z nich uznało, że ten model się sprawdził i zamierza nadal go kontynuować. Drugim zjawiskiem jest też przeniesienie sporej części handlu do internetu. Zakupy na odległość stały się szybsze, łatwiej dostępne, bezpieczniejsze i wygodniejsze. Można śmiało stwierdzić, że także w tym zakresie zmiana raczej pozostanie. 

Ostatnia rewolucja na rynku nieruchomości jest z kolei związana z toczącą się wojną w Ukrainie. Fala imigrantów spowodowała, że rynek najmu oszalał i konieczne było zapewnienie sporej liczby lokali mieszkalnych. 

Podsumowując - zapotrzebowanie na lokale mieszkalne stało się większe, natomiast budynki biurowe i handlowe niekiedy pustoszeją. To generuje straty i pojawienie się niewykorzystanej przestrzeni. Możliwość przekształcenia tych budynków na cele mieszkaniowe pozwoliłoby zniwelować straty, a jednocześnie mogłoby zapewnić niezbędne lokale mieszkalne, zwiększając zasoby mieszkaniowe kraju. 

Możliwość zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych została przewidziana w art. 71 Prawa budowlanego. Wskazuje on szereg dokumentów niezbędnych do takiej zmiany, tworzy bariery, które mają zostać zniesione w nowych przepisach. W uzasadnieniu do projektu przywołano przykład budynków biurowych i wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Można uznać je za atrakcyjne do rozwoju mieszkalnictwa, jednak w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są one określane jako usługowe. Zmiana tych dokumentów jest czasochłonna i wymaga sporych nakładów finansowych. 

Na terenach usługowych nie ma też - co do zasady - możliwości skorzystania z dobrodziejstw ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawa mieszkaniowa). Projekt ustawy zakłada więc zmianę w przepisach specustawy. 

Nowa regulacja zakłada, że w przypadku wykonywania przebudowy, nawet jeśli dotyczy ona ścian zewnętrznych, nie wymagała żadnego pozwolenia na budowę ani nawet zgłoszenia. Warunkiem jest jednak, że budynek biurowy czy handlowy będzie służyła zmianie sposobu użytkowania i nie będzie dotyczyła elementów konstrukcyjnych. W tym ostatnim przypadku nadal niezbędne będzie pozwolenie na budowę, sporządzenie projektu itp. czyli wymogi aktualnie obowiązujące w Prawie budowlanym. 

Zmiana ma być ograniczona w czasie, przewiduje się, że do ok. 2 lat od wejścia w życie ustawy. Przepisy wprowadzone są bowiem, by reagować na aktualne potrzeby lokalowe, a nie zmieniać rozwiązania systemowe. 

Druga grupa ułatwień dotyczy lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Narzędzia wprowadzone specustawą mieszkaniową, staną się teraz dostępne także do tworzenia inwestycji mieszkaniowych na terenach niewykorzystanych do budowy biurowców i wielkopowierzchniowych budynków handlowych.