Co z służebnością po podziale i scaleniu nieruchomości władnącej?

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jej ustanowienie na nieruchomości sprawia, że inna nieruchomość ma o wiele większą użyteczność. Nieruchomość na rzecz której służebność jest ustanawiana, nazywana jest nieruchomością władnącą. Jedną z najpopularniejszych służebności gruntowych jest prawo przechodu bądź przejazdu. W dużym uproszczeniu jest to prawo które pozwala właścicielowi jednej nieruchomości przechodzić/przejeżdżać przez drugą. 

Wyobraźmy sobie jednak sytuację, że nieruchomość władnąca zostaje podzielona, a następnie jej część zostaje połączona z inną nieruchomością. Co dzieje się z służebnością gruntową? Czy rozciąga się ona na całą powstałą w ten sposób nieruchomość? Z takim zagadnieniem zmierzył się Sąd Najwyższy. 

Pytanie pojawiło się w sprawie, dotyczącej działki z wpisaną do księgi wieczystej służebnością gruntową. Zgodnie z tym wpisem: „służebność gruntowa za jednorazową odpłatnością polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przechodu przez nieruchomość opisaną w niniejszej księdze wieczystej, pasem gruntu o szerokości 6 (sześciu) metrów." Pas został zaznaczony na mapie, będącej załącznikiem do aktu stanowiącego podstawę wpisu. Nieruchomość władnącą podzielono. A następnie połączono ją z inną nieruchomością, która nie korzystała dotychczas ze służebności. Sąd w związku z tym scaleniem przeniósł służebność gruntową do księgi wieczystej nowopowstałej działki. Takie działanie sądu zostało zakwestionowane. Sąd Okręgowy, do którego trafiła sprawa zwrócił się z pytaniem do Sądu Najwyższego. 

O zasadach kontynuacji służebności w przypadku podziału nieruchomości Kodeks cywilny rozstrzyga w art. 290. Zgodnie z zasadą określoną w przywołanym przepisie - w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych podział. Właściciele nieruchomości obciążonej mogą żądać zwolnienia od służebności względem niektórych części, jeśli służebność zwiększa użyteczność jedynie części z nieruchomości powstałych przez wydzielenie. 

W razie podziału nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 290 § 2 kc, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział, chyba, że wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich. Wówczas właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. 

Podział nieruchomości władnącej bądź nieruchomości obciążonej nie powoduje z mocy prawa wygaśnięcia służebności gruntowej. Orzecznictwo Sądu Najwyższego nie zajmowało się jak dotąd kwestią połączenia nieruchomości powstałej z podziału nieruchomości władnącej, z inną nieruchomością. Była ona jednak rozpatrywana przez sądy administracyjne w kontekście ustalania warunków zabudowy. 

Ważne: NSA dokonywał wykładni art 290 kc badając spełnienie przez inwestora w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy wymogu dostępu do drogi publicznej. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego - dokonanie scalenia i podziału nieruchomości w skład której wchodziła nieruchomość władnąca nie wyłącza zastosowania art. 290 § 1 kc. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 czerwca 2016 r. sygn. - II OSK 2447/14 i z 7 lipca 2017 r. sygn. - II OSK 2852/15).

Zdaniem Sądu Najwyższego o słuszności tego twierdzenia świadczy także ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 105 przywołanego aktu prawnego obciążenia na nieruchomościach, objętych scaleniem i podziałem, położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne, przenosi się do nowo założonych ksiąg wieczystych. Podlegają one zniesieniu jedynie wtedy, gdy stały się zbędne do korzystania z nowych, wydzielonych nieruchomości. 

Biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności, Sąd Najwyższy wydał uchwałę o treści:
Po podziale nieruchomości władnącej, a następnie scaleniu wydzielonej w ten sposób części z inną nieruchomością, nie mającą statusu nieruchomości władnącej, służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w ten sposób nieruchomość.