Czego inspektor nadzoru powinien dopilnować w umowie z inwestorem

To czy w danym procesie budowlanym inspektor nadzoru inwestorskiego ma w ogóle występować zależy tylko i wyłącznie od decyzji samego inwestora. Jedyny wyjątek gdy ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest obligatoryjne stanowi budowa, na której ze względu na wysoki stopień skomplikowania robót budowlanych lub warunki gruntowe konieczne jest objęcie nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach (art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.; dalej: pb). Przepis ten jest często interpretowany przez nadzór budowlany w taki sposób, że przy naprawdę skomplikowanych robotach lub niesprzyjających warunkach gruntowych nie wystarczy nadzór ze strony kierownika budowy ale potrzeba dodatkowo jeszcze właśnie inspektora nadzoru inwestorskiego.

Sytuacje, w których ustanowienie inspektora inwestorskiego jest wymagane, precyzuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. z 2001 r., Nr 138, poz. 1554 ze zm.). Taki obowiązek jest wówczas nakładany na inwestora w treści pozwolenia na budowę, ze wskazaniem wymaganej specjalności inspektora nadzoru inwestorskiego oraz powodu, dla którego jego ustanowienie jest konieczne. Jeżeli pozwolenie na budowę nałożyło obowiązek ustanowienia kilku inspektorów różnych specjalności inwestor powinien wyznaczyć jednego z nich jako koordynatora działań wszystkich inspektorów nadzoru budowlanego.

Podstawowe obowiązki inspektora wynikające z mocy samego prawa są następujące:

• reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

• sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych i stosowania przy wykonywaniu tych robót odpowiednich wyrobów;

• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających;

• uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;

• potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Obowiązki te ciążą na każdym kto podpisał umowę o wykonywania funkcji inspektora nadzoru budowlanego, niezależnie od tego czy zostały do umowy przepisane czy też nie. Wyjątkiem jest tu ostatni punkt –inspektor jest zobowiązany kontrolować rozliczenia tylko w przypadku wyraźnego zapisania tego w umowie.

Ponadto inwestor już po zawarciu umowy może żądać od inspektora złożenia:

• oświadczenia stwierdzającego przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego,

• zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego;

które to dokumenty inwestor złoży wraz z zawiadomieniem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Innych dokumentów inwestor może żądać od inspektora tylko w przypadku uprzedniego zapisania tego w umowie.

Inspektor jako swoisty przedstawiciel inwestora na budowie nie może z względu na konflikt interesów pełnić jednocześnie funkcji kierownika budowy.

Inspektor nie powinien się także godzić na próby umownego ograniczania uprawnień określonych w Prawie budowlanym do:

• wydawania kierownikowi budowy lub kierownikowi robót poleceń potwierdzonych wpisem do dziennika budowy;

• żądania od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku zagrożenia lub niedopuszczalnej niezgodności z projektem lub pozwoleniem na budowę.

W umowie należy przesądzić o tym czy wszystkie czynności nadzorcze inspektor jest zobowiązany wykonywać osobiście czy też może korzystać z pomocy osób trzecich (podwykonawców) a jeśli tak to w jakim zakresie i z jakich podwykonawców. Tu możliwe są dwa rozwiązania:

• inspektor może zatrudnić dowolnego podwykonawcę z listy podwykonawców stanowiącej załącznik do umowy;

• inspektor musi za każdym razem uzyskiwać akceptację inwestora na zatrudnienie danego podwykonawcy.