Dom do 70 m - bez pozwolenia ale i bez banku

Od początku roku obowiązuje znowelizowane prawo budowlane. Zgodnie z dodanym do art. 29 punktem 1a, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie zgłoszenia - budowa domu do 70 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy, pod warunkiem, że:

1) jest to dom "wolno stojący";
2) ma nie więcej niż dwie kondygnacje;
3) jest budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym;
4) jego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce na której był zaprojektowany;
5) jego budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. 

Dodatkowo, nie może być więcej takich budynków niż jeden na 500 metrów kwadratowych działki. Ma to być dodatkową gwarancją, że domy tego rodzaju będą służyły zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nowe przepisy nie zostaną wykorzystane do budowania osiedli. 

W uzasadnieniu nowelizacji Prawa budowlanego czytamy, że  tryb, który oszczędza potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, ustanawiania kierownika budowy czy nawet prowadzenia dziennika budowy ma być ułatwieniem w zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. 

Dodatkowym uproszczeniem ma być ograniczenie do 21 dni terminu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla takich obiektów, w przypadku gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Z założenia mają być to obiekty niewielkie i prostej konstrukcji - bo to jedynie inwestor czuwa nad projektem. Ale mogą mieć dwie kondygnacje. Biorąc jednak pod uwagę, że mamy do czynienia z ograniczeniem jedynie w odniesieniu do powierzchni zabudowy - czyli  zgodnie z orzecznictwem ograniczeniem zajętego pod zabudowę terenu nieruchomości, a także dwie kondygnacje do dyspozycji - to w taki zliberalizowany sposób możemy wybudować 210 metrowy dom. Trudno nazwać go “niewielką” konstrukcją. 

Ze względów bezpieczeństwo uznano, że rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może być większa niż 6 metrów,  a wysięg wsporników jest ograniczony do 2 metrów.

Projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania działki lub terenu ma zostać dołączony do zgłoszenia. 

Ważne: Brak kierownika budowy nie zwalnia inwestora z konieczności przestrzegania warunków technicznych dotyczących budynków i ich usytuowania. Podejmując się samodzielnej budowy trzeba więc zgłębić m.in. przepisy o zachowaniu odpowiednich odległości od granic działki. To budujący także odpowiada za geodezyjne wyznaczania terenu i odbiór geodezyjny. 

Nie potrzeba pozwolenia na budowę, ale trzeba zawiadomić organy nadzoru budowlanego, że taką inwestycję rozpoczęto.  Ciekawą konstrukcją jest również oświadczenie inwestora. Pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadcza on, że dom powstaje po to, by zaspokoić jego potrzeby mieszkaniowe, a także, że przyjmuje pełną odpowiedzialność za kierowanie budową (chyba, że jednak zdecyduje się ustanowić kierownika budowy) oraz, że przedstawia kompletną dokumentację budowlaną. 

Aby uchronić się od odpowiedzialności za budowę, inwestor może na mocy nowych przepisów jednak powołać kierownika budowy. Nie zostało to zakazane, a stało się jedynie fakultatywnym prawem budującego. 

Jeszcze na etapie prac nad ustawą, Senat bił na alarm. W uchwale orzekł, że cały projekt powinien zostać odrzucony. Z jednej strony podkreślał, że to wątpliwe ułatwienie dla inwestora, który pozbywa się co prawda obowiązków związanych z pozwoleniem na budowę, ale jednocześnie przyjmuje na siebie całą odpowiedzialność za inwestycję. Przepisy pozwalają zatem przenieść tę odpowiedzialność z  profesjonalistów znających zarówno warunki techniczne jak i prawne, na przeciętnego Kowalskiego, który postanawia wybudować dom. Patrząc na to przez ten pryzmat, zdecydowanie można mieć obawy o bezpieczeństwo nie tylko samej inwestycji, lecz także osób zaspokajających nią ostatecznie swoje potrzeby mieszkaniowe. A organy administracji architektorniczno-budowlanej pozbawione są kontroli takiej budowy. Organy przyjmują tylko dokumentację, ale nie mogą wnieść sprzeciwu do niej. 

Cytując jeden z druków z przebiegu procesu legislacyjnego "Wysoki Sejm raczył uchwałę Senatu - odrzucić". Mamy tym samym wolną amerykankę domów do 210 metrów. 

Ustawa się pojawiła, po czym po cichu próbowano ją naprawić - wytycznymi dla organów administracji architektoniczno-budowlanej. Nie trzeba być specjalistą w zakresie legislacji, żeby wpaść na pomysł, że jednak trudno za sprawą wytycznych poprawić ustawę, bo przecież obowiązuje pewna hierarchia aktów prawnych. No i mamy jeszcze gdzieś w środku inwestora, który zaczyna budowę a nagle dowiaduje się, że w sumie to popełnił samowolę budowlaną, bo do tego mogły przekazane wytyczne doprowadzić. 

Jak już inwestor przebrnie przez wszystkie elementy tej budowy i nawet post factum jego budynek zostanie zaakceptowany, to pojawia się jeszcze kwestia środków finansowych na budowę. Jak się okazuje banki podchodzą do finansowania takiej inwestycji z równie wielką ufnością jak organy administracji architektoniczno-budowlanej. Z informacji, które udało nam się zebrać, z grona banków jeden uznał, że finansowanie takiej inwestycji kredytem byłoby teoretycznie możliwe. Ale tylko wtedy kiedy faktycznie mielibyśmy do czynienia z domem całorocznym ze wszystkimi przyłączami mediów i koniecznie kanalizacją albo chociaż szambem.  Tyle że bank wymagałby także braku sprzeciwu… a jak już pokazaliśmy - na dobrą sprawę organy administracji nie mają nawet szans na zgłoszenie takiego sprzeciwu. W przypadku banku trzeba byłoby uznać, że udzielenie kredytu zostanie jedynie w sferze “teoretycznie możliwe”, w praktyce od początku stycznia nikt jeszcze tej ścieżki nie przeszedł. Ewentualnie pozostaje kredyt na działkę. Czy to jednak wystarczy? 

Przeczytaj koniecznie: Zmiany w prawie budowlanym: domy do 70 m2 - kompleksowo o nowych przepisach