Jak wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Zgodnie z art. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.; dalej: pb) każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej. Wcześniej inwestor ma jednak obowiązek wykazania organowi administracji architektoniczno-budowlanej (czyli staroście,) prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wykazanie takiego prawa najczęściej przybiera formę oświadczenia dołączanego do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Dopuszczalne jest jednak złożenie stosownego oświadczenia na sformalizowanym druku, który można dostać w każdym starostwie powiatowym.

Przykłady takiego oświadczenia dostępne są także w Internecie, a jego ogólny wzór zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3 listopada 2004 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. Nr 242 poz. 2421 ze zm).

W praktyce wielu inwestorów ma problem, jak rozumieć obowiązek wskazania dokumentu, z którego wynika tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tym bardziej, że w Prawie budowlanym sformułowanie nie zostało to wyjaśnione.

W tym miejscu warto przytoczyć kilka wyroków sądowych, które mogą być bardzo pomocne dla inwestorów w interpretowaniu i rozumieniu ustawowych zasad wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Orzeczenia te stanowią także doskonałą wskazówkę dla inwestorów, na to, jakich rozstrzygnięć sądowych mogą się spodziewać w sytuacji, gdyby ich sprawa znalazła finał w sądzie.

Z powyższych wyroków wynika, że, aby spełnić ustawowy wymóg polegający na obowiązku wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie trzeba dołączać do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dokumentów potwierdzających, że inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wystarczające jest złożenie stosownego oświadczenia, którego treść reguluje przywołane powyżej rozporządzenie. Jeśli jednak inwestor dołączy takie dokumenty do wniosku o pozwolenie na budowę i jednocześnie nie złożył oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to nie powinno zostać to potraktowane jako błąd inwestora, lecz co najwyżej brak formalny we wniosku. W takiej sytuacji starosta może wezwać inwestora do uzupełnienia braku poprzez złożenie stosownego oświadczenia. Oświadczenie to warto zatem składać od razu razem z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Dzięki temu inwestor uniknie wezwania do uzupełnienia tego braku a tym samym przedłużenia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 pb pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim spełnieniu określonych wymogów. Przede wszystkim inwestor musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestor nie ma prawa udzielić upoważnienia do złożenia oświadczenia innej osobie. Oświadczenie inwestora staje się skuteczne z chwilą złożenia go organowi administracji architektoniczno-budowlanej w formie pisemnej. W przypadku, gdy inwestor nie złoży oświadczenia ani innych dokumentów, które potwierdzałyby prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ administracji architektoniczno-budowlanej wezwie go do uzupełnienia braków formalnych w terminie 7 dni. Samo złożenie oświadczenia to swego rodzaju dowód, którego celem jest niejako poinformowanie organu o tym, że inwestor spełnia warunek w postaci posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.