Jak zablokować budowę na granicy i z jej przekroczeniem

Po pierwsze, taka budowa w wielu przypadkach może naruszać przepisy dotyczące minimalnych odległości od granicy działki. Odległości te wynikają z przepisów wykonawczych wydanych do art. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Chodzi tu głównie o przepis §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym przepisem budynek zwrócony ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy może być usytuowany bezpośrednio przy tej granicy jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto budynek w ramach zabudowy jednorodzinnej może być:

• usytuowany ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3m ale nie mniejszej niż 1,5m na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16m (czyli mówiąc wprost: albo w granicy albo 1,5m od granicy);

• usytuowany bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;

• jeśli jest budynkiem gospodarczym lub garażem o długości mniejszej niż 5,5m i o wysokości mniejszej niż 3m – usytuowany bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Tak więc budynek gospodarczy, o którym mowa w pytaniu, może zostać wybudowany w granicy tylko jeżeli nie będzie miał otworów okiennych lub drzwiowych skierowanych w stronę granicy oraz:

• pozwalają na to ustalenia planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w tym zakresie informację można uzyskać we właściwym urzędzie gminy (miasta);

• jest budowany w ramach zabudowy jednorodzinnej a jego wymiary nie przekraczają 5,5m długości (liczonej naturalnie wzdłuż granicy) oraz 3m wysokości.

Art. 4 Prawa budowlanego przyznaje każdemu prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże on prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Warunkiem możliwości wybudowania czegokolwiek jest więc posiadanie „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Oznacza to, że można zabudować własny teren albo cudzy teren, do którego jednak posiada się prawo zabudowy (np. na mocy umowy cywilnoprawnej). To prawo wykazuje się składając wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Skoro więc budujący podczas budowy przekroczy granice nieruchomości to zacznie budować na gruncie, którym nie może dysponować na cele budowlane. Oznacza to, że w momencie przekroczenia granicy wykracza także poza zakres pozwolenia na budowę. Taka osoba buduje więc bez pozwolenia na budowę dopuszczając się samowoli budowlanej.

Naruszenie norma prawa administracyjnego średnio interesuje właściciela nieruchomości, której granice zostały naruszone. Prawo administracyjne działa bowiem przez wzgląd na interes publiczny i pozwala jedynie ukarać naruszyciela i nałożyć na niego określone obowiązki, ewentualnie przywrócić stan poprzedni poprzez rozbiórkę. W postępowaniu administracyjnym właściciel naruszonej nieruchomości ma na dodatek bardzo ograniczone albo wręcz żadne możliwości działania. Tymczasem doznaje on nierzadko poważnych szkód wynikających z faktu, że częścią jego nieruchomości włada osoba do tego nieuprawniona.

W ochronie jego interesu pomogą przepisy art. 151-154 Kodeksu cywilnego. Aby po nie sięgnąć nie wystarczy naruszenie przepisów administracyjnych o odległości od granicy lub o budowaniu w granicy – konieczne jest przekroczenie granicy a więc budowa na cudzym gruncie.