Jaka jest wymagana powierzchnia na postawienie domów letniskowych?

Kategoria: Prawo budowlane
Autor: Błażej Korczak
Data: 23-01-2021 r.

Posiadam działkę 3000 m2 i chciałbym na niej postawić domki rekreacyjne (letniskowe) na zgłoszenie, bez pozwolenia na budowę. Przeglądając Państwa portal natrafiłem na informację, że na każde 500 m2 może przypadać jeden domek. I tu zaczynają się moje wątpliwości, a mianowicie: mam ziemię IV klasy, której nie mogę podzielić, a chciałbym na niej postawić 6 domków rekreacyjnych. W studium uwarunkowań teren tej jest przewidziany pod sport i rekreację, ale nie mam planu miejscowego. I teraz moje pytanie - czy prawnie jest możliwość postawienia 6 domków na 3000 metrowej działce, oczywiście zachowując wymagane 500m2 na domek - na zgłoszenie, czy będzie to wymagało wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy?

Nowelizacja Prawa budowlanego która weszła w życie 19 września 2020 r. wprowadziła wiele zmian w art. 29 tej ustawy, który określa katalog zamierzeń budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Budowa na podstawie zgłoszenia

Przepis dotyczący budynków rekreacji indywidualnej został umieszczony w  art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy i stanowi, że nie wymagają wydania pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia budowa „wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2 , przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki”.

Powyższe oznacza, że na każdej działce niezależnie od jej powierzchni można postawić jeden budynek rekreacji indywidualnej spełniający parametry opisane w tym przepisie.

Jeżeli działka posiadać będzie powyżej 500 m2 powierzchni to inwestor będzie mógł zbudować kolejne tego typu budynki proporcjonalnie do powierzchni działki. Na działce o powierzchni 2900 m2 bez pozwolenia można wznieść 6 budynków rekreacyjnych. Na działce o powierzchni 3100 m2 – 7 budynków.

Z orzecznictwa

Powyższy sposób rozumienia podobnie skonstruowanego przepisu, a tym samym liczenia liczby budynków, przedstawiony został m.in. w wyroku NSA z 18 lutego 2015 r. sygn. akt II OSK 1715/13. W wyroku tym sąd stwierdził: „Przepis art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane ogranicza możliwość budowy wymienionych w nim obiektów do dwóch „na każde 500 m2 powierzchni działki” bez pozwolenia na budowę. Powyższe należy rozumieć w ten sposób, że nie tylko na działce o powierzchni minimum 500 m2, ale także na działce o powierzchni mniejszej możliwe jest wybudowanie maksymalnie dwóch obiektów o których mowa w tym przepisie, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Analizowany przepis nie ma na celu wskazania minimalnego obszaru działki na którym mogą powstać wymienione w jego treści obiekty, ale wprowadza ograniczenie ilości obiektów które mogą zostać wybudowane na danym obszarze bez pozwolenia na budowę.”

Kiedy konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy?

O tym jakie rodzaje inwestycji wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy decyduje przepis art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten jest bardzo złożony oraz zawiera mało precyzyjne odwołanie do art. 50 ust. 2 tej ustawy, co powoduje, że można go różnie interpretować.

Bezspornym jest to, że obiekty wymagające pozwolenia na budowę wymagają również decyzji o warunkach zabudowy, sporne jest natomiast to, czy takiej decyzji wymagają inwestycje zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Z orzecznictwa

W orzecznictwie sądowym oraz poglądach przedstawicieli środowiska urbanistów występuje pogląd, zgodnie z którym każda zmiana zagospodarowania terenu, w tym zmiana polegająca na budowie budynku niewymagającego pozwolenia na budowę (np. budynku rekreacji indywidualnej) wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Pogląd ten przedstawił m.in. WSA w Rzeszowie w wyroku z 31 marca 2017 r. II SA/Rz 1416/16, który stwierdził, że „jeżeli inwestycja została zwolniona spod reglamentacyjnego oddziaływania przepisu art. 28 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane, a jest przedsięwzięciem wymagającym dokonania zgłoszenia, to aktualizuje się po stronie dokonującego zmiany sposobu zagospodarowania terenu norma art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W rezultacie, decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana w odniesieniu do każdej nie tymczasowej i nie jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, choćby nie wiązała się ona z obowiązkiem posiadania przez inwestora pozwolenia na budowę.”

Z orzecznictwa

W orzecznictwie sądowym dominuje jednak pogląd, zgodnie z którym budowa tego rodzaju budynków nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdził tak m.in. WSA w Krakowie w wyroku z 7 września 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 79/16: „Przepis art. 59 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczy wyłącznie takich zmian w zagospodarowaniu terenu, które nie stanowią robót budowlanych i nie podlegają reglamentacji prawa budowlanego. Odpowiednie zastosowanie do robót budowlanych powodujących zmiany w zagospodarowaniu terenu przepisu art. 50 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza, że z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolnione są roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę, w tym wymagające zgłoszenia.”

Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z 13 listopada 2019 r. sygn. akt II OSK 3233/17, stwierdzając, że: „Zwolnienie z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 50 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r.poz. 647 ze zm.) dotyczy robót budowlanych, które zostały ustawowo zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, niezależnie od tego, czy inwestor zamiast dokonania zgłoszenia z własnej woli wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na podstawie art. 30 ust. 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.– Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.).”

Również Główny Urząd Nadzoru Budowlanego na swojej stronie internetowej ([1] https://www.gunb.gov.pl/sites/default/files/pliki/samples/ws1160816_100517_0.pdf?510) zamieścił stanowisko, w który wskazał na brak konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzeń budowlanych, które zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Skutki braku decyzji o warunkach zabudowy

Uznając za prawidłowe stanowisko o braku konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy należy zauważyć, że rodzi ono pewne wątpliwości natury systemowej.

W sytuacji, w której dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy i nie jest wydana decyzji o warunkach zabudowy - możliwa jest realizacja na podstawie zgłoszenia budowy inwestycji, które de facto dokona zmiany przeznaczenia gruntu, czy nawet wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej z pominięciem wymogów przewidzianych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To jakie są ustalenia studium jest w tym przypadku nieistotne.

Dlatego należy liczyć się z tym, że urzędnicy starostwa, wbrew dominującej wykładni sądów administracyjnych, wniosą sprzeciw wobec takiego zgłoszenia zamiaru budowy budynku rekreacyjnego aby bronić „spójności całego systemu”.

Z punktu widzenia inwestora racjonalne jest jednak złożenie takiego zgłoszenia i oczekiwanie na ewentualną reakcję ze strony urzędników.

Błażej Korczak

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41242 )
Array ( [docId] => 41242 )