Jaką rolę w procesie inwestycyjnym odgrywa mapa do celów projektowych

Zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm., dalej: pb) projekt budowlany powinien zawierać w szczególności projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący takie elementy, jak: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (pkt 1).

W myśl art. 35 ust. 1 pb przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien sprawdzić:

1. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,

3. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, oraz zaświadczenia o wpisie danej osoby wykonującej samodzielne funkcje techniczne w budownictwie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,

4. wykonanie oraz, w przypadku wystąpienia obowiązku, sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego, przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem o wpisie, o którym mowa pkt 3),

5. w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie przetargowym, przeznaczonej na wynajem, o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529) – spełnienie warunków przystąpienia do przetargu, określonych w art. 60 ust. 1 ustawy o krajowym zasobie nieruchomości.

Trudno nie zgodzić się z opinią, że problematyka map do celów projektowych to zagadnienie z pogranicza Prawa budowlanego oraz Prawa geodezyjnego i kartograficznego, gdyż korzystanie z tych map jest wymogiem związanym z procesem inwestycyjno-budowlanym, regulowanym przez Prawo budowlane, natomiast unormowaniem podstawowym dla map, także istotnych dla praktyki budowlanej, jest Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wymóg ten wynika bezpośrednio z § 8 ust. 1 rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1935 ze zm.). Jak stanowi przywołany przepis, projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zawierać część opisową oraz część rysunkową sporządzoną na kopii mapy do celów projektowych poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta.

Z kolei ust. 3 mówi o tym, że część rysunkowa, sporządzona na mapie z uwzględnieniem w szczególności właściwości danego obiektu budowlanego, powinna określać:

1. orientację położenia działki lub terenu w stosunku do sąsiednich terenów i stron świata,

2. granice działki budowlanej lub terenu, usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym urządzeń budowlanych z nimi związanych, z oznaczeniem wejść i wjazdów oraz liczby kondygnacji, charakterystycznych rzędnych, wymiarów i wzajemnych odległości obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych oraz ich przeznaczenia, w nawiązaniu do istniejącej zabudowy terenów sąsiednich, rodzaj i zasięg uciążliwości, zasięg obszaru ograniczonego użytkowania, układ komunikacji wewnętrznej przedstawiony w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej komunikacji zewnętrznej, określający układ dróg wewnętrznych, dojazdów, bocznic kolejowych, parkingów, placów i chodników, w miarę potrzeby przekroje oraz profile elementów tego układu, charakterystyczne rzędne i wymiary, a także oznaczenie przebiegu dróg pożarowych oraz dojść łączących wyjścia z obiektów budowlanych z drogą pożarową,

3. ukształtowanie terenu, z oznaczeniem zmian w stosunku do stanu istniejącego, a w razie potrzeby charakterystyczne rzędne i przekroje pionowe terenu,

4. ukształtowanie zieleni, z oznaczeniem istniejącego zadrzewienia podlegającego adaptacji lub likwidacji, oraz układ projektowanej zieleni wysokiej i niskiej, a w razie potrzeby charakterystyczne rzędne i przekroje pionowe terenu,

5. urządzenia przeciwpożarowego zaopatrzenia wodnego, w tym rodzaj i wielkość źródeł, usytuowanie stanowisk czerpania wody i dojazd do nich dla samochodów straży pożarnej oraz charakterystyczne rzędne i wymiary,

6. układ sieci i instalacji uzbrojenia terenu, przedstawiony z przyłączami do odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych, w tym: wodociągowych, ujęć wody ze strefami ochronnymi, cieplnych, gazowych i kanalizacyjnych lub służących do oczyszczania ścieków, oraz określający sposób odprowadzania wód opadowych, z podaniem niezbędnych profili podłużnych, spadków, przekrojów przewodów oraz charakterystycznych rzędnych, wymiarów i odległości, wraz z usytuowaniem przyłączy, urządzeń i punktów pomiarowych,

7. układ linii lub przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych oraz związanych z nim urządzeń technicznych, przedstawiony w powiązaniu z sieciami zewnętrznymi, z oznaczeniem miejsca i rzędnych w miarę potrzeby, przyłączenia do sieci zewnętrznych i złączy z instalacją obiektów budowlanych oraz charakterystycznych elementów, punktów pomiarowych, symboli i wymiarów,

8. w razie potrzeby rezerwę i podział terenu wynikający z programu całego zamierzenia budowlanego oraz przewidywanej rozbudowy,

9. granice obszaru terenu zamkniętego i zewnętrznych stref ochronnych, na którym znajdują się obiekty budowlane służące obronności i bezpieczeństwu państwa.

Przywołane wyżej rozporządzenie ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej nie definiuje pojęcia „mapa do celów projektowych”. Definicji tej nie znajdziemy także w rozporządzeniu ministra spraw wewnętrznych i administracji z 9 listopada 2011 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U. nr 263, poz. 1572).

Pomimo iż w § 79-§ 82 zawarto unormowania co do treści, redakcji i edycji mapy do celów projektowych, to § 50 zawiera odesłanie do przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 43 ust. 4 ustawy pb. Na podstawie tego artykułu zostało wydane rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz.U. nr 25, poz. 133), zwane dalej rozporządzeniem.

Zatem zgodnie z rozporządzeniem mapy do celów projektowych to mapy, o których mowa w § 4 wyżej wymienionego rozporządzenia. Zgodnie z przedmiotowym paragrafem projekt zagospodarowania działki lub terenu należy sporządzić na kopii aktualnej mapy zasadniczej, przy czym dopuszczone jest dwukrotne pomniejszenie lub powiększenie tej mapy. W razie braku mapy zasadniczej w odpowiedniej skali projekt sporządza się na mapie jednostkowej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Z powyższego wynika, że mapy do celów projektowych zostały odniesione do mapy zasadniczej. W myśl art. 2 pkt 7 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz.U. z 2017 r. poz. 2101 ze zm.) mapa zasadnicza to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów.

Należy podkreślić, że ustawodawca, wprowadzając we wspomnianym na wstępie art. 34 ust. 3 pkt 1 pb wymóg sporządzenia projektu zagospodarowania działki na aktualnej mapie, jednocześnie nie określił terminu aktualności mapy do celów projektowych. Termin ten nie wynika także z innych przepisów prawa, w szczególności cytowanych wyżej ustaw i rozporządzeń.

Sporządzenie mapy do celów projektowych to dla geodety zadanie niezwykle odpowiedzialne, do którego należy podejść rzetelnie i z należytą starannością. Konsekwencje naniesienia przez projektanta projektowanego obiektu budowlanego zawsze ponosi inwestor, czyli nasz klient. Trzeba pamiętać, że ostatecznej oceny prawidłowości doprowadzenia treści mapy do zgodności ze stanem faktycznym w terenie dokonuje organ architektoniczno-budowlany.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.).

• Ustawa z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz.U. z 2017 r. poz. 2101 ze zm.).

• Rozporządzenie ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1935).

• Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 9 listopada 2011 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U. nr 263, poz. 1572).

• Rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz.U. nr 25, poz. 133).

mgr inż. Michał Krzyżański, geodeta, kierownik zespołu w Wydziale Nieruchomości Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział w Poznaniu