Jaki wpływ na odszkodowanie ma luka planistyczna?

Prezydent podpisał ustawę z 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy są konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. - sygn. SK 22/16. Trybunał stwierdził w nim, że przepis art. 37 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie w jakim pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest niezgodny z Konstytucją.

Zgodnie z regulacją zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dniu jej wejścia w życie, a uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów - jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r. 

Przepisy zagwarantowały także pewną ochronę praw właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości. Nabyli oni uprawnienie do żądania odszkodowania od gminy za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądania wykupienia nieruchomości lub jej części od gminy, jeśli korzystanie z ich nieruchomości bądź jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Gmina mogła w takiej sytuacji zagwarantować także nieruchomość zamienną. 

Gdy właściciel albo użytkownik nie skorzystał z powyższego uprawnienia, a na skutek zmian w miejscowym planie (rozumianych także jako uchwalenie nowego) jego nieruchomość, którą zamierza sprzedać ma niższą cenę, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. 

Przepisy przewidziały także sytuację, gdy na skutek nowego planu wartość nieruchomości wzrosła. W przypadku zbycia takiej nieruchomości wójt pobiera od właściciela lub użytkownika wieczystego jednorazową opłatę, która zostaje określona w planie, jednak nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. 

Zdarzyło się jednak, że niektóre gminy nie uchwaliły nowego planu do 31 grudnia 2003 r. w związku z czym wystąpiła tzw. luka planistyczna. W takich przypadkach zrodziły się wątpliwości dotyczące odszkodowania dla właścicieli lub użytkowników, których nieruchomość straciła na wartości w związku z uchwalaniem nowego planu, a z drugiej strony - także niepewność dotycząca konieczności uiszczenia przez nich jednorazowej opłaty, gdy wartość nieruchomości wzrosła. 

Wspomniany wcześniej wyrok trybunału Konstytucyjnego dotyczył właśnie sytuacji, gdy wartość nieruchomości zmalała. Gminy w takich przypadkach odmawiały wypłaty odszkodowania lub proponowały jego zaniżoną wartość, oceniając sposób wykorzystywania nieruchomości a nie wartość wynikającą ze starego planu zagospodarowania przestrzennego.  Głównym celem nowej ustawy jest uporządkowanie takich sytuacji. 

Ważne: W przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina jest zobowiązana zapłacić sprzedającemu odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem