Kodeks urbanistyczno-budowlany – ratunek czy katastrofa dla inwestorów i gmin?

Projekt zakłada istotną modyfikacjęstudium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które po wejściu w życie Kodeksu nosić będzie nazwę „studium rozwoju przestrzennego”. Zakres nowego studium będzie znacznie bardziej rozbudowany w stosunku do obecnie obowiązującego. Jego zapisy określać mają m.in. konkretne parametry techniczne realizacji inwestycji i przeznaczenia terenu, które będą stanowić podstawę przy sporządzaniu planów miejscowych.

Z jednej strony takie wzmocnienie roli studium ma szansę doprowadzić do zwiększenia ładu przestrzennego i stopnia odpowiedzialności aktów planistycznych, a także wyeliminowania nieracjonalnego zagospodarowania terenu i substandardowej zabudowy na terenach o strukturze własności nieodpowiadającej funkcji terenu. Jednakże z drugiej strony dla samych gmin powstaje obawa, czy nadmierna liczba działań i dokumentów nie skomplikuje zbytnio prowadzenia polityki przestrzennej na tym etapie. W rezultacie może okazać się, że gminy wprowadzające na siłę kolejne formalności nie będą w stanie podołać nowym obowiązkom.

Kodeks przewiduje również znaczący wzrost roli miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zlikwidowana zostanie m.in. instytucja decyzji o warunkach zabudowy (o czym szczegółowo w dalszej części). Zwiększeniu ulegnie także katalog obszarów, na których realizacja inwestycji może nastąpić tylko i wyłącznie na podstawie planu miejscowego.

Projekt Kodeksu przewiduje też obligatoryjny wymóg sporządzania planów miejscowych dla inwestycji takich jak:

1) instalacje wytwarzające energię z OZE, inne niż mikroinstalacje i małe instalacje, a w przypadku elektrowni wiatrowych – inne niż mikroinstalacje,
2) wielkopowierzchniowe obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m², a w gminach wiejskich i na obszarach wiejskich gmin miejsko-wiejskich – 1000 m²;
3) uciążliwe zapachowo, w tym fermy;
4) zakłady o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii;
5) inne inwestycje mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko.

W przypadku wymienionych powyżej obszarów i inwestycji plan miejscowy musiałby być sporządzony w sposób pozwalający na kompleksową regulację zagadnień funkcjonalno-przestrzennych. Ponadto miałby też obejmować co najmniej obszar, na którym projektowana inwestycja spowoduje ograniczenia w sposobie zagospodarowania i użytkowania.

Bardzo ciekawa wydaje się propozycja „planu miejscowego na wniosek inwestora”. Mechanizm polegałby na możliwości skierowania przez inwestora uprawnionego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub który uzyskał zgodę właściciela nieruchomości (czy użytkownika wieczystego) wniosku do wójta (burmistrza/prezydenta miasta) o zawarcie tzw. umowy urbanistycznej. Na jej mocy inwestor miałby zobowiązać się, w przypadku uchwalenia planu miejscowego umożliwiającego realizację określonej inwestycji, do finansowania lub realizacji oraz nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji powiązanych. Przy czym przez inwestycje powiązane należy tu rozumieć budowę lub przebudowę systemu transportowego, infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej, budynków lub lokali mieszkalnych na potrzeby mieszkaniowego zasobu gminy.

Zgoda inwestycyjna

Osobnym zagadnieniem przewidzianym w projekcie jest kwestia wykonania planu miejscowego. Chodzi tu przede wszystkim o konsekwencje wspomnianej już likwidacji decyzji o warunkach zabudowy i wprowadzenia nowej instytucji prawnej – tzw. zgody inwestycyjnej. Poza decyzją o warunkach zabudowy miałaby ona zastępować takie decyzje administracyjne, jak: decyzja o podziale nieruchomości czy decyzja o pozwoleniu na budowę.

Wydawanie takiej zgody będzie należało do kompetencji tzw. organu administracji inwestycyjnej, tj. starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu), a w przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji – właściwego wojewody. Zgoda inwestycyjna będzie miała formę decyzji administracyjnej, lub w przypadkach określonych w Kodeksie – milczącej zgody organu.