Legalizacja samowoli po nowelizacji Prawa budowlanego

Data: 24-07-2020 r.

Nowelizacja Prawo budowlanego (która wejdzie w życie we wrześniu 2020 r.) określiła w nowym rozdziale 5a - procedurę postępowania w przypadku tzw. samowoli budowlanej, czyli rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych bez wymaganej decyzji pozwolenia na budowę lub wymaganego skutecznego zgłoszenia. Co tak naprawdę się zmieni i jaki wpływ będą miały wprowadzone zmiany na możliwość legalizacji samowoli budowlanej? Odpowiedź na to pytanie przedstawiam poniżej.

Na wstępie należy jednak wyjaśnić, że podstawowym przepisem, na podstawie którego prowadzone są postępowania administracyjne dotyczące legalizacji wybudowanego bez wymaganej zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej obiektu budowlanego, jest art. 48 Prawa budowlanego. Celem tego przepisu jest doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami, a nie jego rozbiórka.

Orzecznictwo

Artykuł 48 Prawa budowlanego nie ma na celu karania sprawców samowoli budowlanej, lecz doprowadzenie zrealizowanego samowolnie obiektu budowlanego do stanu zgodności z prawem. Nakaz rozbiórki, ponieważ jest najdalej idącą i najbardziej dotkliwą sankcją za naruszenie przepisów Prawa budowlanego, ma charakter wyjątku, dlatego należy najpierw rozważyć wszystkie inne możliwości przewidziane przez przepisy prawa, aby nakaz rozbiórki był ostatecznością i tylko w takim zakresie, jaki jest niezbędny do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Decyzja nakazująca rozbiórkę może być więc podjęta dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości legalizacji, tj. gdy nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego w całości lub w części. Z tym zastrzeżeniem, że legalizacja samowoli budowlanej zależy w dużej mierze od woli samego inwestora, wdrożenie procedury legalizacyjnej nie jest bowiem jego obowiązkiem, lecz uprawnieniem.

Wyrok NSA z 14 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 3266/17

Zmiany w podstawowej procedurze legalizacji

Nowe brzmienie art. 48 ustawy:

Art. 48. 1. Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

2. Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne:

1) zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz

2) usunięcie stanu zagrożenia.

3. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, zwanego dalej „wnioskiem o legalizację”, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, zwanej dalej „decyzją o legalizacji”, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

4. Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.

5. Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy;

Po wejściu w życie nowelizacji Prawa budowlanego, w oparciu o art. 48 ustawy, prowadzone będą wszystkie postępowania administracyjne mające na celu legalizację samowolnie wybudowanego lub będącego w budowie obiektu budowlanego.

Bez względu na to, czy budowa obiektu budowlanego wymagała uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę, czy też dokonania zgłoszenia, postępowanie legalizacyjne będzie prowadzone wyłącznie w oparciu o art. 48 Prawa budowlanego. Ustawodawca zrezygnował więc z postępowania prowadzonego obecnie na podstawie art. 49b ustawy.

Wniosek o legalizację

Nowością wprowadzoną w procedurze jest tzw. wniosek o legalizację. Inwestor już na samym początku postępowania określi, czy chce zalegalizować daną samowolę budowlaną, a więc tym samym wnieść stosowną opłatę legalizacyjną, czy jednak zdecyduje się na rozbiórkę obiektu budowlanego. Wprowadzenie przedmiotowego rozwiązania umożliwi sprawniejsze i szybsze prowadzenie postępowania, a inwestor już na samym jego początku zostanie poinformowany o zasadach obliczenia opłaty legalizacyjnej. W większości przypadków to właśnie wysokość opłaty legalizacyjnej decyduje o tym, czy dany obiekt zostanie zalegalizowany, czy też nie.

Poinformowanie o wysokości opłaty

Na podstawie obowiązujących przepisów inwestor dopiero po przedłożeniu wszystkich wymaganych dokumentów i ich zatwierdzeniu przez organ nadzoru budowlanego zostaje poinformowany o wysokości opłaty legalizacyjnej. Oczywiście warto zaznaczyć, że wysokość opłaty legalizacyjnej nie jest tajemnicą i bez problemu można ją samodzielnie obliczyć na podstawie przepisów ustawy, ale o tym w dalszej części artykułu.

Do 30 dni od doręczenia

Wracając do wniosku o legalizację, inwestor będzie mógł złożyć wniosek o legalizację obiektu budowlanego w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. Podkreślić jednak należy, że na każdym etapie postępowania, aż do momentu wydania decyzji o legalizacji, inwestor będzie miał prawo taki wniosek wycofać (art. 48a nowelizacji Pb).

Po złożeniu przez inwestora wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nałoży na inwestora obowiązek przedłożenia stosowanych dokumentów legalizacyjnych. Termin na przedłożenie tych dokumentów nie będzie mógł być krótszy niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.

Ważne

Obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, o których mowa w rozdziale dotyczącym samowoli budowlanej, nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

W nowych przepisach wskazano wprost, że postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych wydaje się również w przypadku ich zakończenia. Działalność organów nadzoru budowlanego w tym zakresie nie jest jednolita. Mając na względzie, że zawsze, nawet po teoretycznym zakończeniu robót budowlanych, mogą zostać rozpoczęte kolejne roboty, obejmujące podlegający legalizacji obiekt budowlany, wprowadzenie takiego zapisu wydaje się zasadne.

Wymagane dokumenty legalizacyjne

W przypadku obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę oraz w przypadku wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, jak również sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa oraz wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m² inwestor będzie zobowiązany przedłożyć:

zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
dwa egzemplarze projektu technicznego;
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1 ustawy, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 82 ust. 2 ustawy, projektowanych rozwiązań w zakresie linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych lub przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.

Ważne

Obowiązek przedłożenia opinii, uzgodnień, pozwoleń oraz innych dokumentów został ograniczony wyłącznie do tych, których obowiązek dołączenia wynika wprost z przepisów odrębnych ustaw.

W pozostałych przypadkach inwestor będzie zobowiązany przedłożyć jedynie zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Trzy części projektu

Pomimo wprowadzenia w ustawie podziału projektu budowlanego na trzy części i wymogu przedkładania do wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę jedynie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, to w przypadku legalizacji obiektu budowlanego konieczne będzie przedłożenie wszystkich trzech części projektu budowlanego, a więc również projektu technicznego.

Analogicznie jak obecnie organ nadzoru budowlanego będzie dokonywał weryfikacji złożonych dokumentów, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości nakładał obowiązek ich usunięcia w określonym przez organ terminie. Jeżeli w dokumentach nie zostaną stwierdzone nieprawidłowości, organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej, a po jej uiszczeniu zatwierdzi w formie decyzji projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu i zezwoli na wznowienie budowy, jeżeli nie została ona zakończona.

Art. 49. 1. W przypadku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza:

1) kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi; jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

W nowelizacji ustawy wprost wskazano, że organ nadzoru budowlanego sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi. Co ważne, w sposób jednoznaczny wskazano, że w przypadku zakończenia budowy sprawdzana jest zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy. Zrezygnowano natomiast ze sprawdzenia przez organ nadzoru budowlanego zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – mając na względzie, że weryfikacja ta została dokonana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zgodnie z wydanym zaświadczeniem.

Ile wyniesie opłata legalizacyjna?

Legalizacja samowoli budowlanej będzie możliwa po wniesieniu przez inwestora opłaty legalizacyjnej. Sposób ustalania oraz wysokość opłat legalizacyjnych nie ulegają zmianie w porównaniu do obowiązujących przepisów.

Opłata legalizacyjna obliczana jest według wzoru, stanowiącego iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Ostateczna kwota podlega dodatkowo pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Stawka opłaty wynosi 500 zł, natomiast współczynniki kategorii i wielkości obiektu budowlanego dobierane są na podstawie załącznika do ustawy.

W przypadku prostych i nieskomplikowanych obiektów budowlanych ustalono stałą opłatę legalizacyjną wynosząca 2.500 zł lub 5.000 zł.

Przykład:

Przykład:

Przyjmijmy, że chcemy zalegalizować hotel o kubaturze od 2500–5000 m³. W takim przypadku opłata legalizacyjna będzie obliczana w następujący sposób:

500 (stała stawka opłaty) × 15 (współczynnik kategorii zgodnie z załącznikiem) × 1,5 (współczynnik wielkości zgodnie z załącznikiem do ustawy) = 11.250 zł.

Nie możemy jednak zapomnieć o konieczności pięćdziesięciokrotnego podwyższenia (11.250 × 50).

Ostatecznie opłata legalizacyjna w tym przypadku wyniesie 562.500 zł.

W tym miejscu należy jednak podkreślić, że Prawo budowlane, również po nowelizacji, daje możliwość odroczenia terminu płatności opłaty legalizacyjnej, rozłożenie jej zapłaty na raty, jak również umorzenia jej w części lub w całości. Wprowadzona nowelizacją ustawy zmiana ma jedynie na celu wskazanie, że w przypadku wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o rozłożenie opłaty na raty organ nadzoru budowlanego zawiesza postępowanie administracyjne do czasu wniesienia pełnej opłaty legalizacyjnej, a nie rozpatrzenia wniosku przez organ podatkowy.

6 powodów rozbiórki obiektu budowlanego

Kolejną zmianą w zakresie legalizacji samowoli budowlanej, w porównaniu z obowiązującym stanem prawnym, jest jednoznaczne wskazanie sześciu przypadków, w których organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego, tj.:

niezłożenie wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
wycofanie wniosku o legalizację;
nieprzedłożenie, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
niewykonanie, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
kontynuowanie budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Jak zalegalizować starą samowolę?

Art. 49f. 1. W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Nowelizacja Prawa budowlanego wprowadza procedurę uproszczonej legalizacji tzw. starych samowoli budowlanych,czyli tych, od zakończenia budowy których upłynęło co najmniej 20 lat.

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego, podobnie jak w przypadku postępowania prowadzonego w oparciu o art. 48 Prawa budowlanego, nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.

Dokumenty legalizacyjne

W przypadku uproszczonej procedury legalizacyjnej do dokumentów legalizacyjnych zalicza się:

1) oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

2) geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego,

3) ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego, zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz czy ekspertyza techniczna potwierdza, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na jego bezpieczne użytkowanie.

Ważne

W ramach przedmiotowego postępowania organ nadzoru budowlanego nie weryfikuje zgodności z zapisami obowiązującego na danym terenie planu miejscowego, czy też innymi aktami prawa miejscowego.

Zgodnie z zamieszczonymi w uzasadnieniu do nowelizacji ustawy wyjaśnieniami, w przypadku starych obiektów budowlanych, nie ma konieczności weryfikowania ich zgodności z planem miejscowym, cyt.: Skoro samorząd terytorialny przez 20 lat akceptował obiekt budowlany, zwłaszcza mając świadomość istnienia takiego obiektu przy ustalaniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niezasadnym jest teraz kwestionowanie niezgodności takiego obiektu z planem miejscowym. Podkreślić również należy, że Rada Legislacyjna zarekomendowała zaproponowane rozwiązanie, które umożliwia legalizację obiektów budowlanych po 20 latach od ukończenia ich budowy nawet w sytuacji, gdy są one niezgodne z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, jeśli przez minione 20 lat organ nadzoru budowlanego nie wszczynał postępowania w sprawie wstrzymania budowy czy też decyzji o nakazie rozbiórki.

Uzupełnienie dokumentacji

Podobnie jak w przypadku postępowania prowadzonego na podstawie art. 48 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia niekompletności dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku ich uzupełnienia w określonym terminie.

W przypadku gdy dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta zgodnie z wspomnianym postanowieniem oraz z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji tego obiektu.

Ważne

W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym nie funkcjonuje opłata legalizacyjna, a więc legalizacja obiektu budowlanego nie jest uzależniona od jej wniesienia, jak to ma miejsce w postępowaniu prowadzonym w oparciu o art. 48 ustawy.

Nakaz rozbiórki obiektu

Oczywiście podobnie jak w przypadku postępowania prowadzonego na podstawie art. 48 ustawy, również w tym przypadku możliwe jest otrzymanie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego. Decyzja taka zostanie jednak wydana jedynie w przypadku:

nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie,
niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia nakładającego obowiązek uzupełnienia dokumentów legalizacyjnych,
gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego.

Zapamiętaj!

Ważnym elementem całego uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest fakt, że decyzja o legalizacji stanowi podstawę do użytkowania obiektu budowlanego.

Podkreślić należy, że skorzystanie z uproszczonej procedury legalizacji samowoli budowlanej, zgodnie z zapisami nowelizacji ustawy, będzie możliwe również w przypadku obiektów budowlanych, których budowa została zakończona przed wejściem w życie ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W tym przypadku uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzone będzie jednak wyłącznie na żądanie właściciela lub zarządcy danego obiektu budowlanego.

Agnieszka Ligięza