Ogólne zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego

W przypadku KOB, które zostały założone przed datą wejścia w życie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (dalej: rkob), prowadzimy je według zasad, jakie obowiązywały w dacie ich założenia. Wzór książki obiektu budowlanego oraz sposób jej prowadzenia jest określony w załączniku do rkob.Wzór ten nie odpowiada jednak dokładnie zapisom zawartym w przepisach rozporządzenia, dlatego konieczna jest interpretacja rozporządzenia i skorzystanie z omawianych w niniejszym artykule wskazówek praktycznych.

KOB stanowi dokument przeznaczonym do rejestrowania następujących zapisów:

• dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego,

• remontów i przebudowy, a więc do rejestrowania pozwoleń na budowę, dokumentacji technicznej dotyczącej robót budowlanych, projektów odbiorów robót (art. 64 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - dalej: pb).

KOB prowadzimy w okresie użytkowania obiektu budowlanego, to jest do czasu jego likwidacji (rozbiórki) lub wydania decyzji administracyjnej o wyłączeniu obiektu z użytkowania. W przypadku wyłączenia obiektu z użytkowania decyzją administracyjną, wydaną przez organ nadzoru budowlanego, KOB nie musimy dla takiego obiektu prowadzić. Gdy jednak dla obiektu wyłączonego dotychczas z użytkowania uzyskamy decyzję pozwalającą na jego użytkowanie, to powinniśmy założyć nową KOB, a starą zamknąć.

Obiekty budowlane wyłączone z obowiązku prowadzenia KOB to:

1. budynki mieszkalne jednorodzinne;

2. obiekty budowlane:

• budownictwa zagrodowego i letniskowego,

• wznoszone na zgłoszenie lub bez konieczności legalizacji oraz

3. drogi lub obiekty mostowe, jeżeli dla nich jest prowadzona książka drogi czy też książka obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych (art. 64 ust. 2 pb).

KOB jest bowiem integralną częścią dokumentacji obiektu, która stanowi własność właściciela obiektu. Przy przewłaszczeniu obiektu (np. sprzedaży) nowy właściciel przejmuje dokumentację obiektu, w tym i jego KOB. Zatem zapisy poczynione przez poprzednich właścicieli obiektu lub jego zarządców muszą być czytelne i zrozumiałe dla ich następców, tak aby mogli je wykorzystać w swojej pracy, np. przy przygotowywaniu planów remanentowych, remontów i przebudów.

KOB jest rejestrem dokumentów zawierających treści dotyczące obiektu budowlanego, a nie źródłem informacji merytorycznych o obiekcie. Każda KOB powinna zawierać informacje o:

1. obiekcie, przydatne w bieżącym zarządzaniu nim, takie jak jego: adres, gmina, nr księgi wieczystej, nr ewidencyjny gruntów (nr działki, obrębu, jednostki ewidencyjnej),

2. podstawowych dokumentach technicznych dotyczących obiektu budowlanego, które są w posiadaniu przez właściciela obiektu, takich jak: pozwolenie na budowę, dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, inne dokumenty, instrukcje obsługi, pozwolenie na użytkowanie,

3. wykonanych kontrolach stanu technicznego, a także informacje o stanie technicznym obiektu oraz wskazanych w protokołach zakresach robót remontowych do wykonania,

4. posiadanych przez właściciela opiniach technicznych, ekspertyzach oraz innych dokumentach technicznych związanych z oceną stanu technicznego obiektu,

5. dokumentach związanych z wykonanymi w obiekcie remontami i przebudowami, np. pozwolenia na budowę, dokumentacja projektowa itd.

Wzór ten odpowiada stanowi prawnemu z lipca 2003 roku i skutkuje tym, że w KOB są wyłącznie tabele przeznaczone do rejestrowania protokołów z kontroli wykonywanych:

• co najmniej raz do roku,

• co najmniej raz na pięć lat.

Natomiast nie ma w niej tabel przeznaczonych specjalnie do rejestracji protokołów z kontroli, których obowiązek wykonania został wprowadzony po tej dacie, tj.:

• kontroli bezpiecznego użytkowania,

• kontroli w przypadku zgłoszenia o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń obiektu budowlanego,

• kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji.

Formalnie nie ma obowiązku rejestrowania powyższych kontroli w KOB, ale nie jest błędem zarejestrowanie ich np. w tablicy nr 5 przeznaczonej do rejestrowania wyników kontroli przeprowadzanych co najmniej raz na 5 lat.