Uproszczona legalizacja czyli jak sprzedać stary dom

Wprowadzona do Prawa budowlanego uproszczona procedura legalizacyjna pozwala zalegalizować budynki, które są określane jako samowola budowlana, a zatem powstały bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, albo bez wymaganego zgłoszenia czy nawet pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia - jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. 

Ważne: Wniosek składa właściciel lub zarządca obiektu we właściwym organie nadzoru budowlanego. Uproszczona procedura budowlana w przypadku obiektów, które podlegają ustawie z 1974 r. czyli starej ustawie - Prawo budowlane, może być jedynie wszczęta na wniosek, jeśli roboty budowlane zostały zakończone co najmniej 20 lat przed dniem złożenia wniosku. W innych przypadkach, to organ wszczyna postępowanie legalizacyjne. 

Przyjrzyjmy się tym starszym budynkom, bo to one najczęściej stają się powodem trosk w przypadku sprzedaży. Aby skorzystać z możliwości, które daje uproszczona legalizacja, nie może być wydany nakaz rozbiórki dotyczący budynku, ani nie mógł być on przedmiotem prowadzonego lub już zakończonego postępowania administracyjnego w sprawie samowoli budowlanej. 

Wszystko zaczyna się od złożenia wniosku. Ważne jest, żeby był to wniosek, w którym wyraźnie zapisano, że to wniosek o uproszczoną legalizację. Może on być sformułowany własnymi słowami, powinien jednak zawierać wszelkie informacje o danej nieruchomości - kiedy był początek budowy, kiedy faktycznie nastąpiło zakończenie budowy i dołączyć wszystkie posiadane dokumenty dotyczące budynku, jeśli jakiekolwiek są. Po przeanalizowaniu wniosku wraz z załącznikami, organ PINB wydaje postanowienie, w którym daje wnioskodawcy 60 dni na dostarczenie innych potrzebnych dokumentów, do których należą m.in:
- składane pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego).
- geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego
- ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca w sposób jednoznaczny, czy stan techniczny obiektu budowlanego;
a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Ważne: Nie ma określonej definicji legalnej pojęcia "dysponowania nieruchomością", ani w tym przepisie, ani w art. 4 Prawa budowlanego, który określa prawo zabudowy nieruchomości gruntowej -  tym samym należy je rozumieć jako każda dozwolona prawem podstawa (patrz także: Wyrok Krajowej Izby Odwoławczej z 13 marca 2020 r., sygn. KIO 384/20)

W przypadku, gdy wnioskodawca nie zdoła zgromadzić dokumentów we wskazanym terminie, będzie mógł wnosić o jego przedłużenie. 

PINB informuje jednak, że uproszczona procedura legalizacyjna może się skończyć nakazem rozbiórki w przypadku, gdy:
a) z dostarczonej ekspertyzy nie będzie jednoznacznie wynikać, że obiekt można bezpiecznie użytkować
b) wnioskodawca nie dostarczy dokumentów w wyznaczonym terminie

Ile czasu potrzeba na taką legalizację - na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Jeśli wpłynie wniosek i wnioskodawca w ciągu wskazanych 60 dni dostarczy wymagane dokumenty, a jednocześnie sytuacja nie będzie skomplikowana, ekspertyza techniczna potwierdzi bezpieczeństwo użytkowania, nikt się nie będzie sprzeciwiał itp. - wówczas zakładając optymistycznie, można przyjąć, że całe postępowanie powinno się to zakończyć w ciągu ok. 5 miesięcy. 

Ważne: W przypadku uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej nie ma żadnych opłat. Jednak trzeba pamiętać o kosztach przygotowania potrzebnych dokumentów.