Zgłoszenie budynku do 35m2, a dostęp do drogi publicznej

Kategoria: Prawo budowlane
Autor: Tatiana Tymosiewicz
Data: 27-02-2021 r.

Jak wygląda sprawa zgłaszania budynków do 35 m2 w kontekście dostępu do drogi publicznej. Czy jest jakiś przepis odnośnie dostępu działki do drogi publicznej? Czy zgłaszając budynek do 35 m2 muszę wykazać, że ma dostęp do drogi publicznej lub wykazać dostęp do takiej drogi poprzez działki sąsiadujące? Czy inwestor jest w ogóle prawnie zobowiązany do informowania o dostępie do drogi publicznej?

Pojęcie „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustala on, że należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Działka budowlana

 

Dodatkowo pojęcie „dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w definicji działki budowlanej (art. 2 pkt 12 ustawy). Przez „działkę budowlaną” należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Wynika z tego, że bez dostępu do drogi publicznej nie mamy do czynienia z działką budowlaną.

Co oznacza bezpośredni dostęp do drogi?

Posiadanie bezpośredniego dostępu do drogi publicznej to:

  • posiadanie dostępu bezpośredniego albo
  • posiadanie dostępu poprzez drogę wewnętrzną, albo
  • posiadanie dostępu poprzez ustanowienie służebności drogowej.

Potwierdza to także rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z jego §14 ust. 1 do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.

Sprzeciw organu po zgłoszeniu inwestycji

Tak więc budowa, niezależnie od tego czy jest prowadzona w trybie „zgłoszeniowym” czy też „pozwoleniowym”, musi mieć miejsce na działce z dostępem do drogi publicznej, zapewnionej w jeden ze wskazanym wyżej sposobów. W przypadku niezapewnienia takiego dostępu do drogi publicznej organ, do którego inwestor zgłosi zamierzenie budowlane, wniesie sprzeciw.

Obiekt budowlany

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane - obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej

Przy czym podkreślić należy, że przepis ten mówi o obiekcie budowlanym, a więc dotyczy również budynków o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2.

Jednocześnie należy zauważyć, że szczegółowe wymagania dotyczące sposobów zapewnienia dostępu do drogi publicznej regulują przepisy  rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, natomiast kwestię zjazdu na drogę publiczną przepisy ustawy o drogach publicznych.

Budowa zjazdu należy do właściciela

Zgodnie z przepisami tej ustawy (art. 29) budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z wyjątkiem sytuacji, gdy odbywa się budowa lub przebudowa drogi - wówczas budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniejących należy do zarządcy drogi.  

Zezwolenie to dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę oraz zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Tym samym w przypadku budowy budynku o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2 zezwoleniem na budowę lub przebudowę zjazdu należy dysponować przed zgłoszeniem budowy. 

Budynek tylko na działce budowlanej

Zgodnie z rozporządzeniem działką budowlaną, a więc praktycznie jedyną działką, na której może powstać budynek mieszkalny o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2 (pewnym wyjątkiem są budynki mieszkalne i inne budynki w zabudowie zagrodowej związane z prowadzenie działalności rolnej) jest nieruchomość gruntową lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Dojazd do działki

Kwestie dojazdu i dojścia do działki budowlanej regulują przepisy  § 14-16 tego rozporządzenia. Zgodnie z przepisem § 14. do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.

Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m, przy czym:

1) dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów,
2) do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m
3) dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku. 

Jednocześnie należy podkreślić, że wymagania te musi spełniać cały odcinek jezdni/ciąg pieszo-jezdny/dojścia od działki, na której będzie zlokalizowany budynek do drogi publicznej. 

Służebność drogi koniecznej

Pamiętać także należy, że poza tymi wymaganiami dotyczącymi dostępu do drogi publicznej, mającymi charakter techniczny, są również wymagania prawne dotyczące prawa do poruszania się po cudzej nieruchomości (np. drodze wewnętrznej zlokalizowanej na działce, której inwestor nie jest właścicielem lub współwłaścicielem).

Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące służebności drogi koniecznej. W tym miejscu podkreślić należy, że służebność jest prawem ustanawianym odpłatnie, a jego wartość zależy od wartości nieruchomości obciążonej, czyli nieruchomości, na której znajduje się droga.

Dodatkowo podkreślić należy, że budowa i utrzymanie takiej drogi - przechodzącej przez cudzą nieruchomość - jest obowiązkiem inwestora/właściciela budynku, który z tej drogi korzysta (nie jest właścicielem nieruchomości, na której jest zlokalizowana).

Marcin Sarna

radca prawny

Tatiana Tymosiewicz


  • ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
  • ustawa z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.
  • rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
ekspert ds. prawnych

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 41252 )
Array ( [docId] => 41252 )