Sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o.

Autor: Michał Koralewski
Data: 06-11-2014 r.

Zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych nabycie i zbycie nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga uchwały wspólników, jeżeli umowa spółki z o.o. nie stanowi inaczej. Dodatkowo należy pamiętać, że rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej.

Kluczowa jest zatem umowa spółki z o.o. Jej postanowienia mogą bowiem wyłączać obowiązek podjęcia uchwały wspólników w przedmiocie sprzedaży nieruchomości. Możliwa jest także sytuacja odwrotna, tj. umowa spółki może nakładać surowsze warunki od tych wymaganych przez Kodeks spółek handlowych (dalej: ksh).

Sprzedaż nieruchomości - zapisy w umowie

Spotykanym rozwiązaniem jest zawarcie w umowie spółki kilku odrębnych procedur, w zależności od wartości sprzedawanego mienia. I tak, nieruchomości o małej wartości sprzedawane są bez konieczności uzyskania dodatkowej zgody. Te o większej wartości mogą wymagać zgody rady nadzorczej, zaś do zbycia przez spółkę najważniejszych składników jej majątku konieczne może być uzyskanie zgody wyrażonej w uchwale wspólników. Ponadto umowa może zastrzegać dla tego typu decyzji większość kwalifikowaną oraz przewidywać warunek osiągnięcia odpowiedniego kworum na zgromadzeniu wspólników.

Jeżeli zatem umowa spółki zawiera szczególne postanowienia w tym zakresie, należy jej przyznać pierwszeństwo nad regulacją kodeksową. W przeciwnym razie, gdy w umowie nie ma odmiennej regulacji, niezbędne jest uzyskanie zgody na zbycie nieruchomości wyrażonej w uchwale wspólników. Jeżeli i w tym zakresie brak jest stosownych postanowień umownych, zastosowanie znajduje ogólna zasada podejmowania uchwał w spółce z o.o., zgodnie z którą uchwały zapadają bezwzględną większością głosów, niezależnie od kworum.

Sprzedaż nieruchomości - zgoda wspólników

Wskazać również należy, że jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę z o.o. ustawa wymaga uchwały zgromadzenia wspólników, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna.

Zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej. Oznacza to, że nawet jeżeli zarząd dokonałby sprzedaży nieruchomości bez uzyskania uprzedniej zgody wspólników, a ta zostałaby udzielona następczo oraz w okresie dwóch miesięcy od dnia zawarcia umowy sprzedaży, to czynność taka byłaby ważna. W przeciwnym razie, tj. gdyby wspólnicy odmówili wyrażenia zgody bądź udzielili jej po terminie, czynność taka będzie z mocy prawa nieważna.  

Sprzedaż nieruchomości - zgody innych organów spółki

Odmiennie sytuacja będzie się przedstawiać, jeżeli umowa spółki przewiduje, że zgody udzielać będzie inny jej organ, np. rada nadzorcza bądź konkretny wspólnik. W takim przypadku umowa zawarta bez uzyskania takiej zgody będzie ważna, jednakże nie wyklucza to odpowiedzialności członków zarządu wobec spółki z tytułu naruszenia umowy spółki.

W grę wchodzić tutaj będzie w szczególności odpowiedzialność, o której mowa w przepisach art. 293 ksh. Zgodnie z nim członek zarządu, rady nadzorczej, komisji rewizyjnej oraz likwidator odpowiada wobec spółki za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem bądź postanowieniami umowy spółki, chyba że nie ponosi winy.

W sytuacji zatem gdyby sprzedaż danej nieruchomości bez zgody organu wskazanego w umowie spółki wyrządziła spółce szkodę, to obowiązek jej naprawienia spoczywać będzie na członkach zarządu solidarnie, chyba że wykażą, iż szkoda nie powstała z ich winy – np. głosowali przeciw uchwale zarządu o sprzedaży nieruchomości bądź też nie uczestniczyli w pracach zarządu w tym zakresie.

Michał Koralewski, radca prawny, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus sc

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Jak zatrzeć ślady po przeglądaniu Internetu?

pobierz

Biznesplan

pobierz

Wzór Polityki Bezpieczeństwa w ochronie danych osobowych

pobierz

Konfiguracja bezpieczeństwa. Windows 10

pobierz

Polecane artykuły

Polecamy kancelarię:

  • Kancelaria Prawna Iurisco Edyta Przybyłek

    ul. Zgrzebnioka 28, 40-520 Katowice

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marcin Majcherczyk

    ul. Stawowa 4 lok. 39, 41-200 Sosnowiec

    Wyświetl wizytówkę
  • THE N.E.W.S. LAW CENTER Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

    ul. Kazachska 1/89, 02-999 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
  • adwokat Wojciech Rudzki - kancelaria adwokacka

    Józefa Piłsudskiego 40/4 Kraków 31 - 111

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Robert Dudkowiak

    ul. Jana Pawła II 11 lok. 5, 62-300 Września

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Sęka

    ul. Narutowicza 44 lok. 20, 90-135 Łódź

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radców Prawnych ARVE M.Kusztan & R.Ponichtera Sp. K.

    ul. Czysta 4, 50-013 Wrocław

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś

    ul. Słupecka 9/1, Gdynia

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria MERITUM

    ulica Westerplatte 13/5, 31-033 Kraków

    Wyświetl wizytówkę
  • Kancelaria Radcy Prawnego Radosław Tymiński

    Łukowska 9 Lok. 126, 04-133 Warszawa

    Wyświetl wizytówkę
Array ( [docId] => 35979 )
Array ( [docId] => 35979 )

Array ( [docId] => 35979 )