Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Najlepszym rozwiązaniem dla przyszłych inwestorów byłoby objęcie terenu całego kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dzięki takiemu rozwiązaniu łatwo byłoby ustalić co i w jakiej formie na danym terenie może zostać wybudowane. Dodatkowo zagwarantowany byłby ład przestrzennych. Niestety w praktyce nie wszędzie obowiązują postanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dana działka nie została objęta tym aktem, to każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części będzie wymagała uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta wydana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na wniosek osoby zainteresowanej.

Takie rozwiązanie prawne stawia inwestora w pozornie trudnej sytuacji ze względu na brak powszechnie dostępnych informacji w zakresie możliwości zabudowy danej działki. Warto wiedzieć, że z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla konkretnej działki można wystąpić nawet jeśli nie ma się do niej żadnych praw. Oznacza to, że jeśli inwestor zamierza dopiero kupić daną działkę, to jeszcze przed zakupem może wystąpić do organu lokalizacyjnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co ważne, decyzja ta nie rodzi żadnych praw do terenu. Nie powoduje też pierwszeństwa w zakupie działki, ale jednoznacznie wskazuje, czy planowany obiekt będzie mógł na działce powstać.

Przykład 1:

X zamierza kupić działkę Y i wybudować na niej dom. X ma dużą rodzinę, więc zależy mu aby dom miał co najmniej 3 kondygnację nadziemne oraz aby każdy poziom miał powierzchnię co najmniej 100 m². Przed zakupem działki X złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z otrzymanej decyzji wynika, że na działce Y można wybudować jedynie dom parterowy z poddaszem użytkowym. W związku z tym X zrezygnował z zakupu działki Y oszczędzając w ten sposób swój czas i pieniądze.

Ustawodawca nie stworzył ogólnej bazy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dowiedzenie się, czy działkach objęta jest postanowieniami planu wymaga więc wysiłku ze strony przyszłego inwestora. W pierwszej kolejności należy skorzystać z pomocy Internetu i zajrzeć na stronę internetową gminy, w której położona jest nieruchomość. Wiele gmin stworzyło portale mapowe, z pomocą których można szukać miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Innym sposobem jest udanie się do urzędu gminy i skorzystanie z pomocy urzędnika zajmującego się zagospodarowaniem przestrzennym gminy. Warto wcześniej uprzedzić o planowanej wizycie telefonicznie. Może się także okazać, że urzędnik będzie w stanie wskazać aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego już na podstawie danych podanych mu przez telefon. Wtedy nie będzie konieczność wizyty w urzędzie. Otrzymany numer uchwały oraz datę jej wydania (czy też miejsce publikacji planu we właściwym dzienniku urzędowym województwa) wystarczy wpisać w wyszukiwarkę internetową aby uzyskać dostęp zarówno do tekstu planu, jak i jego rysunku. Rozwiązanie to może być nieskuteczne w przypadku starych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które zostały sporządzone w formie graficznej uniemożliwiającej ich zamieszczenie w Internecie.

Kolejnym sposobem jest złożenie wniosku do gminy o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej działki. Wzór wniosku powinien znajdować się także na stronie internetowej danej gminy. Podobnie jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, składający wniosek o wypis i wyrys nie musi posiadać żadnych praw do działki, o którą pyta, ponieważ każdy ma prawo wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz otrzymania z niego wypisów i wyrysów. Należy jednak pamiętać, że za wypis i wyrys z miejscowego planu pobierana jest opłata skarbowa: za wypis w wysokości 30 zł do 5 stron i 50 zł powyżej 5 stron, a za wyrys 20 zł za każdą wchodzącą w skład wyrysu pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 (przy czym nie więcej niż 200 zł za wyrys).

Kiedy już wiemy, że działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego konieczne jest ustalenie, jakim symbolem graficznym na rysunku planu oznaczony jest teren, na którym ta działka się znajduje. To również jest niełatwe zadanie, zwłaszcza dla osób, które na co dzień nie mają do czynienia z mapami. Trudność wynika z tego, że na rysunku planu nie zawsze zaznacza się poszczególne działki budowlane. Dlatego konieczne jest porównanie mapy, na której zaznaczona jest działka z rysunkiem planu. Warto odnieść się do wyróżniających się elementów, takich jak rzeka czy charakterystyczny układ ulic.

Przykład 3

X ma rysunek miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie wie gdzie znajduje się jego działka. X znalazł swoją działkę na ogólnodostępnej mapie w Internecie. X zauważył, że skrzyżowanie przy którym zlokalizowana jest jego nieruchomość ma specyficzny kształt. Na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnalazł to skrzyżowanie i jednocześnie swoją nieruchomość.

Budowa miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli działka objęta jest postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to należy bardzo wnikliwie zapoznać się z jego treścią, aby nie stracić środków na wykonanie projektu budowlanego inwestycji, która na danej nieruchomości w ogóle nie może powstać. Każdy miejscowy plan składa się z części opisowej oraz rysunku, a przy jego czytaniu trzeba brać pod uwagę obydwa elementy.

Ustawodawca określił elementy jakie musi zawierać każdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Są to:

• przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania,
• zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
• zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego,
• zasady kształtowania krajobrazu;
• zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
• wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych,
• zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów,
• granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych,
• szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym,
• szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy,
• zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej,
• sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
• stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę związaną ze wzrostem wartości nieruchomości.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta mogą zawrzeć w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego także inne regulacji, które uznają za konieczne dla zachowania ładu przestrzennego.

Przeczytaj więcej na: prawonieruchomosci24.pl