Nieruchomość może stanowić przedmiot własności kilku osób, a zatem być objęta współwłasnością. Współwłasność może mieć charakter łączny albo być współwłasnością w częściach ułamkowych. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z całej rzeczy wspólnej niezależnie do wielkości jego udziału w nieruchomości. Przy wykonywaniu tego uprawnienia musi jednak respektować prawa pozostałych współwłaścicieli, którym przysługuje analogiczne uprawnienie do korzystania z całej nieruchomości wspólnej. Rozwiązanie, które wynika z przepisów kodeksu cywilnego, zakłada zatem, ze każdy ze współwłaścicieli jest upoważniony do współposiadania i współkorzystania z całej nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim da się to pogodzić z interesami pozostałych współwłaścicieli. Taki sposób użytkowania nieruchomości wspólnej sprawia trudności współwłaścicielom, którzy z reguły zainteresowani są możliwością samodzielnego korzystania z poszczególnych części nieruchomości.
Jak dokonać podziału użytkowania poszczególnych części nieruchomości
Współwłaściciel nieruchomości może korzystać z całej nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim da się to pogodzić z interesami pozostałych współwłaścicieli. W praktyce może zaistnieć jednak potrzeba zmiany sposobu użytkowania nieruchomości np. poprzez przydzielenie części nieruchomości do korzystania na wyłączność jednego ze współwłaścicieli. Dowiedz się, w jaki sposób szybko i skutecznie dokonać podziału użytkowania poszczególnych części nieruchomości.
Możliwa umowa
Oczywiście współwłaściciele mogą zadecydować o zniesieniu współwłasności jednakże wiąże się to zazwyczaj z długotrwałym i żmudnym procesem sądowym. Czasami jest to rozwiązanie wręcz nieosiągalne np. z powodu braku faktycznej możliwości podziału nieruchomości lub z powodu konieczności spłaty pozostałych współwłaścicieli. Skuteczniejszą i szybszą metodą jest zawarcie przez współwłaścicieli umowy cywilnoprawnej, w której określony zostanie taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej jaki najbardziej odpowiada zainteresowanym. Przyjęte w umowie zasady użytkowania nieruchomości mogą polegać np. na przyznaniu uprawnienia do korzystania z nieruchomości jednemu współwłaścicielowi, na podziale korzystania z nieruchomościpod względem czasowym albo według rodzaju pożytków.
Współwłaściciele mogą w umowie określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej w inny sposób niż to wynika z przepisów kodeksu cywilnego.
Podział nieruchomości do korzystania
W praktyce najczęściej mamy do czynienia z umową o podział nieruchomości do korzystania, który określany jest także jako podział quoad usum. Podział tego rodzaju polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli lub tylko niektórzy z nich otrzymują do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości i każdy z wyłączeniem innych z tej przydzielonej części korzysta i czerpie z niej pożytki. W konsekwencji możliwe jest rozłączne korzystanie przez współwłaścicieli z poszczególnych, wydzielonych fizycznie części nieruchomości wspólnej. Podział quoad usum może dotyczyć wspólnej działki, nieruchomości budynkowej, a także lokalowej.
Ustalony w umowie podział nieruchomości do korzystania nie musi w żaden sposób odwoływać się do wielkości udziałów w nieruchomości. Oznacza to, że współwłaścicielowi, któremu przypada najmniejszy udział może być przyznane prawo do korzystania z największej części nieruchomości lub nawet z całej nieruchomości. Oprócz ustaleń co do korzystania z nieruchomości umowa może zawierać także postanowienia dotyczące ponoszenia wydatków i pobierania pożytków oraz innych przychodów z nieruchomości wspólnej. Regulacje te mogą wprowadzać inne zasady podziału niż wynikają z przepisów kodeksu cywilnego (zgodnie z którymi pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną).
„Artykuł 206 k.c. przewiduje określony ustawowo model współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Współposiadanie, według tego modelu, oznacza łączne władanie do niepodzielnej ręki (pro indiviso). Polega ono na wykonywaniu władztwa faktycznego nad całą rzeczą przez każdego ze współwłaścicieli, ale w zakresie, który nie wyłącza takiego korzystania z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Tak określone uprawnienie jest niezależne od wielkości przysługującemu współwłaścicielowi udziału. Inny od przewidzianego w ustawie (art. 206 k.c.) sposób współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej np. korzystania przez jednego lub kilku ze współwłaścicieli wyłącznie z określonej części rzeczy wspólnej, współwłaściciele mogą wprowadzić umową (podział quod usum) zawartą chociażby w sposób konkludentny albo może zostać określony orzeczeniem sądu.”
Postanowienie SN z dnia 26.4.2013 r., II CSK 459/12
Dokonanie umownego podziału quoad usum nie oznacza zniesienia współwłasności. Podział ten nie wywołuje zatem skutków w sferze rzeczowej tzn. nie zmienia stosunków własnościowych. Jest skuteczny jedynie w sferze obligacyjnej tak jak każda umowa cywilnoprawna. Jednakże jeśli któryś ze współwłaścicieli nie respektuje zawartej umowy o podział nieruchomości do korzystania, możliwa jest eksmisja z części nieruchomości zajętej sprzecznie z tą umową (por. wyrok SN z dnia 16 października 1969 r., III CRN 355/69).
Forma umowy
Zgodnie z dominującym poglądem umowę o korzystanie z nieruchomości wspólnej powinni zawrzeć wszyscy współwłaściciele nieruchomości, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W razie braku porozumienia współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zwrócić się do sądu o wydanie rozstrzygnięcia w tym przedmiocie (por. postanowienie SN z dnia 4 października 2002 r., III CKN 521/01). Postępowanie przed sądem ma charakter nieprocesowy.
Umowę o podział nieruchomości do korzystania mogą zawrzeć także małżonkowie pozostający we wspólności ustawowej niezależnie od tego, czy zawarli wcześniej majątkową umowę małżeńską (por. postanowienie SN z dnia 15 października 1998 r., I CKN 859/97). Uzgodniony przez nich podział nieruchomości do korzystania będzie mógł być zachowany także w razie ustania wspólności majątkowej.
Podział nieruchomości do korzystania nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy. Umowa może być zawarta w formie pisemnej, ustnej, a nawet w sposób dorozumiany. Zawarcie umowy jest zatem możliwe np. na skutek utrwalonego między współwłaścicielami sposobu korzystania z rzeczy czy istnienia wieloletniego, akceptowanego sposobu korzystania z posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli lokali mieszkalnych położonych w nieruchomości czy części nieruchomości. Jeśli współwłaściciele zdecydują się na formę aktu notarialnego bądź z podpisami notarialnie poświadczonymi, to będą mogli ujawnić prawa wynikające z dokonanego umownego podziału nieruchomości do korzystania w księdze wieczystej. Umowa o podział nieruchomości do korzystania może być umową na czas nieoznaczony, możliwe jest jej zawarcie także na czas określony.
Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej ustalony w umowie albo wynikający z orzeczenia sądu nie ma charakteru definitywnego. Może ulec zmianie w drodze nowej umowy między współwłaścicielami lub na mocy orzeczenia sądu.
Przeprowadzony przez współwłaścicieli podział nieruchomości do korzystania wiąże nowego nabywcę udziału w nieruchomości wspólnej, jeżeli nabywca wiedział o tym podziale lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Czynności prawne określające sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą bowiem skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.
Należy zauważyć, że prawa i obowiązki wynikające z umowy o podział nieruchomości do korzystania mają charakter majątkowy. Z tego też względu przyjmuje się, że mogą podlegać dziedziczeniu (por. postanowienie SN z dnia 15 stycznia 1998 r., I CZ 183/97).
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
Agnieszka Kręcisz-Sarna
