Kto zgłasza wady nieruchomości wspólnej

Kategoria: Prawo budowlane
Data: 18-05-2017 r.

W przypadku wad w wolnostojącym domu jednorodzinnym oczywistym jest, że roszczeń możemy dochodzić samodzielnie jako właściciele nieruchomości. Jeśli nasz dom jest jednym z budynków osiedla, możemy mieć do czynienia z wadami części wspólnych nieruchomości, na przykład bramy wjazdowej, drogi czy placyku zabaw wewnątrz osiedla.

Na takim osiedlu pojedyncze działki zabudowane budynkami w zabudowie wolnostojącej, szeregowej lub bliźniaczej, stanowią wyłączną własność pojedynczych osób. Natomiast niezabudowane działki będące drogami dojazdowymi i terenami zielonymi na osiedlu są wraz z ogrodzeniem nieruchomością wspólną będącą w sensie prawnym współwłasnością właścicieli domów. Z uwagi na to, że wyłącznymi właścicielami poszczególnych nieruchomości zabudowanych domami są pojedyncze osoby, to tylko te osoby mają prawo nimi zarządzać. Na nich też ciąży obowiązek bezpośredniego rozliczania się z dostawcami mediów. Właściciele ponoszą też samodzielnie koszty napraw i remontów swoich domów, a zatem w przypadku stwierdzenia wady w swoim budynku, samodzielnie rozliczają się również z deweloperem.

 

Natomiast w przypadku terenów wspólnych stanowiących współwłasność, konieczne jest współdziałanie wszystkich właścicieli domów na osiedlu. Zarządzania tymi terenami odbywa się w trybie przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, tak jak w przypadku zamkniętych osiedli bloków. Ponieważ na tego typu osiedlach nie powołuje się zarządu, współwłaściciele zarządzają terenami wspólnymi samodzielnie i tak też powinni rozliczać się z deweloperem, jeśli w nieruchomości wspólnej zostanie stwierdzona wada.

Pewnym ułatwieniem w tego typu sytuacji może być powołanie do zarządzania terenami wspólnymi odrębnego podmiotu, np. stowarzyszenia, którego członkami zostają wszyscy właściciele domów na osiedlu.

Aby stowarzyszenie mogło zarządzać tymi terenami nie będącymi jego własnością, musi mieć zgodę wszystkich właścicieli. Dotyczy to również wystąpienia z roszczeniami wobec dewelopera lub z powództwem do sądu.

Nie jest to jednak rozwiązanie w pełni skuteczne. Wystarczy bowiem, że jeden właściciel uzna takie rozwiązanie za niekorzystne dla niego, i stowarzyszenie straci możliwość zarządzania terenem wspólnym.

Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem może być wyodrębnienie przez dewelopera jednej wspólnoty wielobudynkowej odpowiadającej terenowi całego osiedla. W takiej sytuacji utworzona zostanie wspólnota mieszkaniowa, cała infrastruktura towarzysząca będzie stanowić należącą do niej nieruchomość wspólną. utworzonej, a zarząd wspólnoty będzie jednocześnie zarządem całego osiedla. Wówczas właściciele domów na osiedlu będą mogli podejmować wspólne decyzje dotyczące infrastruktury towarzyszącej. Kupując dom na takim zamkniętym osiedlu, warto zatem domagać się od dewelopera zastosowania takiego rozwiązania.

Paweł Puch

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 40371 )
Array ( [docId] => 40371 )

Array ( [docId] => 40371 )