Pożytki w użytkowaniu, najmie i dzierżawie

Kategoria: Prawo budowlane
Autor: Marcin Sarna
Data: 27-02-2017 r.

Pojęcie pożytków nie powinno być obce nikomu kto zamierza udostępnić swoją lub uzyskać dostęp do cudzej nieruchomości. Niezależnie od tego czy do przekazania nieruchomości do używania dochodzi na podstawie umowy najmu czy dzierżawy, dochody przynoszone przez rzecz mogą mieć istotne znaczenie dla opłacalności całej umowy. Zobaczmy jak prawo reguluje los pożytków.

Czym są pożytki?

Generalnie można powiedzieć, że pożytkami są przychody (korzyści) jakie przynosi rzecz „sama z siebie”. Są one dzielone na:

 
  • pożytki naturalne – czyli to co pochodzi z rzeczy w sposób „fizyczny”: jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy;

  • pożytki cywilne – czyli dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.

Komu przypadają jakie pożytki

Zasadniczo uprawnionemu do pobierania pożytków przypadają pożytki naturalne, które zostały odłączone od rzeczy w czasie trwania jego uprawnienia, a pożytki cywilne - w stosunku do czasu trwania tego uprawnienia. Czyli w naszym przykładzie – Ekojabłka sp. z o.o. dostanie jabłka, które dojrzeją w okresie poddzierżawy a czynsz dzierżawy i poddzierżawy należy się za okres obowiązywania odpowiednio umowy dzierżawy i poddzierżawy.

Jeżeli uprawniony do pobierania pożytków poczynił nakłady w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie, należy mu się od niej wynagrodzenie za te nakłady. Wynagrodzenie nie może przenosić wartości pożytków. Jeżeli więc Ekojabłka sp. z o.o. wprowadzi automatyczne nawadnianie to w braku innych postanowień umownych spółce przysługuje roszczenie o zwrot wartości tych nakładów.

Rozważamy przykład owoców gdyż Kodeks cywilny zawiera też specyficzne postanowienia dotyczące owoców. I tak:

  • owoce opadłe na sąsiedni grunt stanowią pożytek tego sąsiedniego gruntu (czyli przypadają sąsiadowi);

  • owoce zwisające na gałęziach nad sąsiednim gruntem są właściciela drzewek a sąsiad powinien umożliwić wejście na grunt.

Nabycie pożytków

Pożytki naturalne nabywa się przez odłączenie ich od rzeczy. Owo odłączenie nie jest pojęciem z kategorii prawnej ale faktycznej. Chodzi tu o techniczną czynność odłączenia a więc zerwanie owocu, skoszenie zboża, odebranie porodu zwierzęcia. Nie można przy tym zniszczyć substancji rzeczy a więc rabunkowe odłączanie pożytku (np. zerwanie owocu wraz ze złamaniem gałęzi) nie powoduje nabycia pożytku. Przy nabywaniu pożytków nie ma natomiast znaczenia już nic innego: ani to czy dana osoba jest uprawniona do tego pożytku, ani to czy działa w dobrej czy w złej wierze ani to czy miała zdolność od czynności prawnych. Własność pożytku nabywa uprawniony do nabycia pożytku a więc np. właściciel czy dzierżawca.

Podział pożytków 

W przypadku gdy dana rzecz ma kilku współwłaścicieli to pożytki z tej rzeczy przypadają wszystkim współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów w rzeczy. Czyli jeżeli Pan Grzegorz ma jedynie 15% współwłasności sadu to przypada na jego rzecz 15% pożytków z tego sadu.

Inaczej jest w przypadku stosunków obligacyjnych, czyli umów. W umowie czy to najmu czy dzierżawy można zupełnie swobodnie rozporządzić pożytkami. Na przykład strony mogą całość pożytków pozostawić wynajmującemu lub wydzierżawiającemu albo (i tak się robi najczęściej) najemcy lub dzierżawcy. Można też ustanowić procentowy podział pożytków między obie strony umowy, przyznać korzystającemu z rzeczy tylko pożytki powstałe w określonym przedziale czasu albo z określonej części rzeczy albo określić iż określony rodzaj pożytków nie będzie przypadał najemcy lub dzierżawcy.

Czasami zdarza się, że strony chcą aby pożytki w pierwszej kolejności mogły być zaliczane na poczet czynszu najmu czy czynszu dzierżawnego. Wówczas trzeba jednak pamiętać o dokładnym uregulowaniu takiego mechanizmu i wskazaniu:

  • czy zaliczenie pożytków na poczet czynszu jest uprawnieniem czy obowiązkiem wynajmującego/wydzierżawiającego lub najemcy/dzierżawcy;

  • po jakiej cenie zalicza się pożytki (średnia rynkowa, rynkowa wg danego indeksu, ustalona na sztywno w umowie);

  • w przypadku ceny ustalonej na sztywno w umowie – czy jest jakaś indeksacja ceny np. o inflację;

  • czy wynajmujący lub wydzierżawiający ma obowiązek odebrać pożytki na własny koszt.

Użytkowanie

Typową umową, w której głównym prawem korzystającego z rzeczy jest właśnie prawo do pożytków, jest umowa użytkowania. Prawo do pobierania pożytków ma wówczas wyłącznie użytkownik. Użytkownik pobiera zarówno pożytki naturalne jak i cywilne. Właściciel rzeczy nie ponosi przy tym odpowiedzialności za to, że rzecz nie przynosi pożytków lub pożytki nie powstają w jakiejś określonej ilości lub jakości. Naturalnie można w tym zakresie postanowić inaczej i ustanowić odpowiedzialność odszkodowawczą właściciela.

Ponieważ immanentną cechą umowy użytkowania jest prawo użytkownika do pobierania pożytków to w umowie nie można całkowicie wyłączyć tego prawa. Gdyby wyłączono całkowicie prawo użytkownika do pobierania pożytków to taka umowa jest ważna i skuteczna ale przestaje być umową użytkowania i bliżej jej do umowy najmu lub dzierżawy. Z tego też powodu użytkowanie można ustanowić wyłącznie na rzeczy, która przynosi pożytki. Wymóg ten nie wydaje się jednak trudny do spełnienia skoro w zasadzie każda rzecz może przynosić pożytki cywilne (tj. można ją oddać do odpłatnego korzystania jeszcze innej osobie).

Na użytkowniku spoczywa obowiązek ponoszenia ciężarów, które „zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki” powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Chodzi tu o obowiązek użytkownika do płacenia podatków, ubezpieczenia czy opłat za media – zawsze tylko do wysokości pożytków jakie mogą być osiągnięte z rzeczy przy prawidłowym jej gospodarowaniu. Na przykład w wyroku z dnia 24 czerwca 1994 roku (I ACr 474/94) Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że jeżeli użytkownik wieczysty oddał rzecz do użytkowania innej osobie to ten użytkownik ponosi opłaty związane z użytkowaniem wieczystym.

Najem i dzierżawa

Kodeks cywilny w ogóle nie reguluje w dziale poświęconym umowie najmu kwestii pożytków. Jeżeli osoba zamierzająca korzystać z rzeczy zamierza także pobierać pożytki to powinna zawrzeć raczej umowę dzierżawy. Umowa dzierżawy polega bowiem na tym, że wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czyli: rzecz, z której chcemy korzystać albo oddać do korzystania, może być:

  • wynajęta – bez względu na to czy przynosi pożytki czy też nie;

  • wydzierżawiona – tylko gdy przynosi pożytki.

Marcin Sarna

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 40123 )
Array ( [docId] => 40123 )

Array ( [docId] => 40123 )