Na czym polega kontrola i oględziny w prawie budowlanym

Organy nadzoru budowlanego zobowiązane są przeprowadzać kontrole m.in. w sprawach dotyczących wykonywanych robót budowlanych (zarówno w budynkach wolnostojących, jak i w lokalach), samowoli budowlanych, utrzymywania czy użytkowania obiektów. Niektóre z nich mają charakter obowiązkowy, np. kontrole obiektów budowlanych przed uzyskaniem pozwoleń na ich użytkowanie. Inne przeprowadzane są z inicjatywy organów jako planowe w ramach nadzoru nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego. Jednakże najczęściej do kontroli dochodzi wtedy, gdy organy powzięły wiadomość o nieprawidłowościach, np. na skutek zawiadomień pochodzących od osób trzecich.

W ramach czynności kontrolnych organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu:

• do obiektu budowlanego,

• na teren budowy,

• na teren zakładu pracy.

W trakcie kontroli inspektorzy przeprowadzają oględziny nieruchomości bądź terenu budowy. Mogą żądać udzielenia im informacji lub udostępnienia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego i dotyczących użytych wyrobów budowlanych. Podczas kontroli zadaniem organów nadzoru budowlanego jest dokonanie wyczerpujących ustaleń, czy doszło do naruszenia przepisów prawa budowlanego.

W szczególności organy badają, czy obiekt został wybudowany w oparciu o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, czy jest zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym, czy użyto odpowiednich wyrobów budowlanych ze względu na bezpieczeństwo konstrukcji obiektu i bezpieczeństwo pożarowe. Podmiotami uprawnionymi do dokonywania czynności kontrolnych są wyłącznie organy nadzoru budowlanego, tj. powiatowi lub wojewódzcy inspektorzy nadzoru budowlanego oraz osoby działające z upoważnienia tych organów.

Uprawnienie do przeprowadzania kontroli przysługuje organom nadzoru budowlanego z mocy prawa. Oznacza to, że inspektorzy nie muszą przed przeprowadzeniem kontroli wydawać żadnych decyzji czy postanowień i doręczać ich zainteresowanym.

Kontrola organów nadzoru budowlanego nie jest równoznaczna z wszczęciem i prowadzeniem postępowania administracyjnego. Nie oznacza to jednak, że działania organów nadzoru mogą być dowolne. Uczestnicy kontroli mają prawo monitorowania jej przebiegu. W szczególności mogą weryfikować, czy kontrolę przeprowadza właściwie upoważniony przedstawiciel organu nadzoru. Ponadto, czy posiada on uprawnienia budowlane konieczne do przeprowadzenia oceny np. stanu technicznego budynku.

Kontrolowani mogą kwestionować ustalenia kontroli, tj. zgłaszać swoje zastrzeżenia co do jej przebiegu (np. co do prawidłowości przeprowadzanych pomiarów) i formułowanych przez organ ocen stanu faktycznego. Przysługuje im prawo składania wyjaśnień i przedkładania dokumentów istotnych w sprawie. Na etapie sporządzania protokołu z kontroli mogą zgłaszać do niego zastrzeżenia czy żądać zaprotokołowania własnego stanowiska. Korzystanie z tych uprawnień jest o tyle istotne, że podpis uczestnika kontroli złożony na protokole potwierdza nie tylko jego uczestnictwo w kontroli, ale – w razie braku towarzyszących podpisowi zastrzeżeń – także akceptację treści protokołu, a zatem ustaleń organów nadzoru budowlanego. Także na etapie postępowania administracyjnego stronie przysługuje prawo do kwestionowania protokołu z kontroli, np. z powodu niespełniania przez dokument wymogów wynikających z kpa.

Agnieszka Kręcisz-Sarna