Zasady etapowania inwestycji budowlanych

W realizacji każdej inwestycji budowlanej można wyróżnić poszczególne, składające się na nią etapy. Można na przykład wyodrębnić chronologicznie:

• pozyskanie dokumentacji potrzebnej do projektowania i uzyskania pozwolenia na budowę – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, mapy geodezyjne, dokumentacja geotechniczna gruntu, warunki techniczne dostaw mediów;

• projektowanie;

• uzyskanie pozwolenia na budowę i ewentualnie innych poprzedzających to pozwolenie decyzji, zgód lub uzgodnień;

• budowa;

• oddanie do użytkowania.

Jest to podział na etapy według kryterium czasu. Zasadniczo można zatrzymać się w dowolnym momencie każdego z tych etapów. Należy się jednak liczyć z negatywnymi konsekwencjami wynikającymi np. z konieczności zapłacenia za prace wykonane przez biuro architektoniczne w związku z niedokończonym projektem.

„Realizowanie etapami” oznacza jednak zazwyczaj etapowanie wg kryterium przedmiotowego. Chodzi tu o przejście wszystkich etapów wskazanych wyżej, ale w stosunku do danego „wycinka” budowy, tj. do określonego obiektu budowlanego, z pozostawieniem pozostałych obiektów budowlanych do realizacji „na później”.

Prawo budowlane wyraźnie stanowi, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Oznacza to, że zasadniczo pozwolenie na budowę obejmuje wszystko to, co inwestor zamierza wybudować zgodnie z projektem przedłożonym urzędowi. Nie ma tu znaczenia rozmiar inwestycji, ilość obiektów budowlanych, wielkość kosztów czy sposób finansowania przedsięwzięcia.

Możliwe jest też jednak, w przypadku dużych projektów, ich podzielenie na poszczególne etapy realizacji. Wówczas inwestor może się starać nie tylko o wydanie pozwolenia na budowę na całość inwestycji, ale – według swojego wyboru – na poszczególne obiekty czy zespoły obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Warunki podziału na etapy są więc dwa:

• wniosek inwestora o prowadzenia inwestycji etapowo;

• takie podzielenie na etapy, aby każdy z nich stanowił odrębną całość, mogącą samodzielnie funkcjonować.

Jeżeli inwestor wybierze takie etapowe realizowanie inwestycji i pozwolenie ma obejmować jedynie wybrane obiekty lub zespołu obiektów, konieczne jest i tak przedstawienie projektu zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

Jeżeli więc inwestor decyduje się na etapowanie, to składa kilka wniosków o wydanie pozwolenia na budowę. Do każdego z wniosków powinien przedłożyć projekt zagospodarowania działki, za każdym razem taki sam. Czy wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pozwolenia na budowę pierwszego z obiektów budowlanych oznacza automatycznie, że zatwierdzony został projekt zagospodarowania działki dla całego przedsięwzięcia, a załączanie tego projektu do kolejnych wniosków odbywa się wyłącznie z przyczyn formalnych?

Inwestor zamierzający etapować swoją inwestycję rozważa to nierzadko z tego powodu, że nie ma jeszcze tytułu prawnego do wszystkich działek podlegających zabudowie. Brak prawa dysponowania na cele budowlane działkami, które podlegają zabudowie w dalszych etapach przedsięwzięcia, może wynikać z różnych przyczyn. Najczęściej jest to chęć angażowania środków finansowych wyłącznie w zakresie niezbędnym do prowadzenia danego etapu budowy albo też kłopoty z uzyskaniem takiego prawa np. w związku z toczącym się postępowaniem spadkowym czy podziałem nieruchomości.

Niestety trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy inwestor jest zobowiązany już przy pierwszym pozwoleniu na budowę przedłożyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla wszystkich działek objętych projektem zagospodarowania działki lub terenu.