Nabywanie nieruchomości rolnych

Szczególny status nieruchomości rolnych

Nieruchomości „zwykłe” (grunty budowlane, domy jednorodzinne czy lokale mieszkalne) nie podlegają specjalnych obostrzeniom w zakresie ich nabywania. Inaczej jest z nieruchomościami rolnymi, których pozyskanie jest obwarowane koniecznością spełnienia wielu warunków. Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ma bowiem na celu m.in.:

• przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych;
• zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Nieruchomość rolna, czyli co nią jest

Ustawa ma zastosowanie wyłącznie do nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Chodzi tu więc o  nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Do nieruchomości rolnych:

• zaliczamy nieruchomości przeznaczone do produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej;
• nie zaliczamy nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Nawet jeżeli ustaliliśmy, że nasza nieruchomość jest rolna, nie oznacza to jeszcze, iż dotyczą jej obostrzenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nie każdej nieruchomości rolnej dotyczą ograniczenia

Restrykcyjne przepisy dotyczące nabywania nieruchomości rolnych nie dotyczą nieruchomości rolnych oraz udziałów w nieruchomościach rolnych:

• wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa(dalej: Zasób);
• o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha;
• będących drogami wewnętrznymi;
• w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości;
• w przypadku gdy nieruchomość rolna położona w granicy administracyjnej miasta jest nabywana do Krajowego Zasobu Nieruchomości;
• będących gruntami, położonymi w granicy administracyjnej miasta, które zostały zbyte z Krajowego Zasobu Nieruchomości albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego.

Ponadto nabędziemy na zasadach ogólnych nieruchomości sprzedane na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Chodzi tu o sytuację, gdy najemca nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu (tj. domu, lokalu mieszkalnego czy budynku gospodarczego wraz z niezbędnymi gruntami) kupił ją od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: Krajowy Ośrodek). Analogicznie będzie w przypadku zakupu ogródków przydomowych położonych na obszarach przeznaczonych na cele rolne i garaży od osób, które z nich korzystały i na rzecz których zostały one uprzednio zbyte.

Pierwokup realizowany przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Ostatnią kategorią nieruchomości rolnych, jakie nie będą podlegały ograniczeniom, są nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast, jeżeli:

• w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej albo uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej (są to dwa specjalne instrumenty zapisane w ustawie z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących);
• zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej (także w rozumieniu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących).

W przypadku takich nieruchomości jest jednak jedno obostrzenie. Otóż w przypadku zawierania umowy przeniesienia własności takiej nieruchomości notariusz musi przekazać wypis aktu notarialnego obejmującego tę umowę do właściwego ze względu na położenie nieruchomości dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka. Notariusz:

• ma na to 14 dni od dnia zawarcia umowy;
• w samej umowie musi zawrzeć pouczenie o możliwości nabycia przez Krajowy Ośrodek nieruchomości, w przypadkach gdy pozwala na to prawo.

Prawo natomiast pozwala Krajowemu Ośrodkowi nabyć taką nieruchomość, jeżeli jej nabywca, mówiąc ogólnie, nie zrealizował inwestycji (nie skorzystał w określonym czasie z możliwości, jakie wobec tego gruntu daje ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących). Chodzi tu konkretnie o dwie sytuacje. Pierwsza sytuacja, gdy Krajowy Ośrodek może nabyć nieruchomość, istnieje wówczas, gdy nabywca w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości:

• nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej lub
• nie uzyskał uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej oraz nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z tą uchwałą.

Druga sytuacja występuje, gdy nabywca w terminie 5 lat od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie zrealizował i nie oddał do użytkowania:

• w przypadku inwestycji składającej się z więcej niż jednego budynku mieszkalnego − co najmniej 50% budynków mieszkalnych wchodzących w skład inwestycji lub
• infrastruktury towarzyszącej w rozumieniu ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

W takich przypadkach Krajowy Ośrodek może nabyć nieruchomość (lub udział w niej), składając stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego. To oświadczenie Krajowy Ośrodek także:

• przesyła właścicielowi nieruchomości przesyłką poleconą; a następnie
• publikuje je na stronie podmiotowej w swoim Biuletynie Informacji Publicznej.

Nabycie następuje po cenie ustalonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, określonej na dzień złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości. Inwestor ma też pewne możliwości wnioskowania do Krajowego Ośrodka o przedłużenie tych terminów 2- i 5-letnich.

Rolnik – czyli kto

Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Chodzi tu o osobę fizyczną, która spełnia następujące warunki:

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnej;
• łączna powierzchnia użytków rolnych w ramach tej nieruchomości rolnej nie przekracza 300 ha;
• posiada kwalifikacje rolnicze;
• co najmniej od 5 lat jest zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego;
• przez ten sam okres prowadzi osobiście to gospodarstwo.

Przesłanki te wymagają pewnego wyjaśnienia.

Aby uznać, że dana osoba osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, musi ona w tym gospodarstwie jednocześnie:

•                pracować oraz
• podejmować wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej.

Aby uznać, że dana osoba posiada kwalifikacje rolnicze, musi ona posiadać przynajmniej:

• wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe;
• tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;
• wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;
• wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Kiedy nie trzeba być rolnikiem

Ustawa przewiduje od wymogu bycia rolnikiem wiele wyjątków w art. 2a ust. 3. Przykładowo, rolnikiem nie musi być następujący nabywca nieruchomości rolnej:

• osoba bliska zbywcy;
• jednostka samorządu terytorialnego;
• Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek;
•                parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody.

Oprócz wyłączeń podmiotowych ustawa przewiduje także wyłączenia przedmiotowe. Na przykład, wymogu prowadzenia indywidualnej działalności rolniczej nie ma w przypadku zakupu nieruchomości rolnej:

• o powierzchni mniejszej od 1 ha;
• w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
• w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego, w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
• w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;
• w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.

Zgoda Krajowego Ośrodka na nie-rolnika

Jeżeli nadal nie da się spełnić wymogów sprzedaży nieruchomości rolnej osobie niebędącej rolnikiem, zbywca może zawnioskować do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka o wyrażanie zgody na nabycie nieruchomości przez nie-rolnika. Zgoda jest wyrażana w formie decyzji, dla wydania której muszą jednak zostać spełnione następujące przesłanki:

• zbywca wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym – ta przesłanka nie musi być spełniona, jeżeli nabycie danej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej (czyli np. na podstawie darowizny);
• nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej;
• w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Z wnioskiem mogą wystąpić także inne osoby niż zbywca (np. osoba zamierzająca powiększyć swoje już istniejące gospodarstwo rolne albo osoba zamierzająca utworzyć tzw. gospodarstwo rodzinne), a wówczas warunki udzielenia zgody także są inne.

W przypadku niewyrażenia zgody zbywca może złożyć do Krajowego Ośrodka, w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, pisemny wniosek o zakup przez ten Krajowy Ośrodek nieruchomości rolnej za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej. Wartość jest  określona przez Krajowy Ośrodek przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Ostatecznie Krajowy Ośrodek jest zobowiązany do zakupu nieruchomości po tej cenie.

Zawarcie umowy, czyli dowody

Aby zawrzeć umowę, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, konieczne jest udowodnienie spełnienia przesłanek nabycia takiej nieruchomości, które omówiliśmy wcześniej. To udowodnienie następuje wyłącznie w sposób wskazany w ustawie, a wszystkie dowody stanowią załączniki do umowy przeniesienia własności.

I tak w szczególności dowodem potwierdzającym:

• osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego − jest pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo;
• zamieszkanie − jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały;
• prowadzenie gospodarstwa rodzinnego – jest pisemne oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu.

Prawo pierwokupu dzierżawcy i Krajowego Ośrodka

Przy zakupie nieruchomości rolnej jej dzierżawca ma prawo pierwokupu, ale tylko jeżeli jednocześnie:

•                umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej;
• ma datę pewną;
• była ona wykonywana co najmniej przez 3 lata od daty jej zawarcia;
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W związku z tym w przypadku nabywania takiej dzierżawionej nieruchomości istnieje konieczność zawiadomienia (po zawarciu umowy) dzierżawcy tej nieruchomości o treści zawartej umowy sprzedaży.

Ważne

Jeżeli nie ma takiego uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy, wówczas prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi (a dokładniej rzecz biorąc, działa on na rzecz Skarbu Państwa).

Prawo pierwokupu współwłaściciela nieruchomości rolnej

Jeżeli nieruchomość rolna jest przedmiotem współwłasności i jeden ze współwłaścicieli sprzedaje swój udział, to wówczas pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu. Warunkiem powstania tego prawa jest to, aby prowadzili oni na gruncie wspólnym gospodarstwo rolne. Prawo pierwokupu nie powstanie jednak, gdy:

• współwłaściciel prowadzi to gospodarstwo rolne i sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo
• nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Kiedy prawa pierwokupu w ogóle nie będzie

Prawo pierwokupu tak dzierżawcy, jak i Krajowego Ośrodka nie powstanie, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest przede wszystkim:

• jednostka samorządu terytorialnego;
• Skarb Państwa;
• osoba bliska zbywcy.

Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka nie powstanie, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego. Ten wyjątek zaistnieje jednak, tylko gdy:

• powiększenie następuje do powierzchni nie większej niż 300 ha oraz
• nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Krajowy Ośrodek może przejąć nieruchomość

Krajowy Ośrodek działając na rzecz Skarbu Państwo, może także zniweczyć plany nabycia nieruchomości rolnej przez złożenie oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą jej ceny w przypadkach innych niż umowa sprzedaży, a mianowicie jeżeli nabycie nieruchomości następuje w wyniku:

• zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (np. umowy zamiany);
• jednostronnej czynności prawnej;
• orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym;
• innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego – chodzi tu na przykład o zasiedzenie, dziedziczenie, zapis windykacyjny, podział, przekształcenie lub łączenie spółek prawa handlowego.

Chodzi tu po prostu o sytuacje inne niż sprzedaż, gdyż pierwokup to instytucja związana właśnie tylko z umową sprzedaży. Wolą ustawodawcy było natomiast zapewnienie możliwości przejęcia nieruchomości rolnej także w innych przypadkach zmiany jej właściciela.

Jeżeli cena nie wynika z danej czynności lub zdarzenia, to wartość rynkową nieruchomości określa Krajowy Ośrodek zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

Krajowy Ośrodek nie przejmie nieruchomości, przede wszystkim gdy:

• w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego (tak jak przy sprzedaży: do 300 ha i ta sama gmina lub sąsiednia);
• nieruchomość nabywa jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy, spadkobierca ustawowy lub rolnik indywidualny (dziedziczący tę ziemię lub przejmujący ją na podstawie zapisu windykacyjnego).

Nakaz prowadzenia gospodarstwa

Jeżeli nabywca nieruchomości rolnej szczęśliwie dobrnie do końca procedury jej nabycia, spełniając konieczne przesłanki i omijając niebezpieczeństwo zakupu przez Krajowy Ośrodek, na tym jego obowiązki jeszcze się nie kończą.

Przede wszystkim nabywca nieruchomości musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości. Jeżeli na dodatek nabywca nieruchomości jest osobą fizyczną, to musi je prowadzić osobiście.

W niektórych przypadkach możliwe jest skrócenie tego 5-letniego okresu. Jeżeli uzasadnia to:

• ważny interes nabywcy;
• interes publiczny;

wówczas nabywca nieruchomości rolnej może zawnioskować do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, aby ten decyzją pozwolił na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom przed upływem okresu 5-letniego.

Nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego nie istnieje tylko w przypadku:

• zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej wybranym podmiotom, m.in.: osobie bliskiej, jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa;
• nabycia nieruchomości w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego;
• nieruchomości położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym albo w granicach administracyjnych miasta (ale w tym ostatnim przypadku tylko gdy nieruchomość jest mniejsza niż 1 ha).

Nadzór Krajowego Ośrodka

Nabywca nieruchomości musi też pamiętać, że Krajowy Ośrodek sprawuje nadzór nad wykonywaniem następujących obowiązków przez nabywcę:

• prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej;
• zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego;
• rozpoczęcia realizacji inwestycji celu publicznego w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej;
• prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia oraz jej niezbywania i nieoddawania w posiadanie innym osobom.