Co zrobić, gdy właściciel lokalu zajmuje bez tytułu prawnego piwnicę

Kategoria: Zarządzanie i administrowanie

Data: 09-08-2017 r.

Ustawa o własności lokali (uwl) nie precyzuje zasad korzystania przez właścicieli z nieruchomości wspólnej, a w szczególności z pomieszczeń wchodzących w jej skład, jednak takie reguły kształtuje orzecznictwo. Zapoznaj się z pięcioma najważniejszymi zasadami zanim przystąpisz do regulowania korzystania z takich pomieszczeń, do których zalicza się m.in. piwnica. Powinieneś je poznać, aby późniejsze uchwały w tej sprawie nie były uchylane przez sąd.

Zasada 1. O tym, do którego lokalu przynależy dana piwnica decyduje określenie jej jako pomieszczenia przynależnego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu (pierwotne nabycie) oraz zasady przydziału piwnic przyjęte przez właściciela pierwotnego (np. dewelopera ) - wyrok Sądu Okręgowego w Łomży z 30 grudnia 2013 r., sygn. akt I Ca 321/13.

Zasada 2. Jeżeli w budynku pomieszczenia piwniczne i strychowe przy wyodrębnianiu lokali nie zostały określone jako pomieszczenia przynależne do lokali i stanowią one część nieruchomości wspólnej to we wspólnocie może dojść do podziału tych pomieszczeń między właścicieli do korzystania. Podział ten może być nieformalny i zwyczajowy jednak powinien uwzględniać proporcję udziałów właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli doszło do ustalenia odpłatnej formy korzystania przez właścicieli z wydzielonych części nieruchomości wspólnej to nie można obciążyć opłatami tylko niektórych z właścicieli podczas gdy inni mieliby korzystać nieodpłatnie –wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 06.05.2014 roku sygn. akt XV C 47/13.

Zasada 3. Właściciel lokalu jest ograniczony w prawach do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej korzystać razem z innym, i tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Nie jest to jednak zakaz bezwzględnie obowiązujący. W sytuacji gdy jeden z właścicieli z wyłączeniem pozostałych korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną właściciele mogą zezwolić na taki sposób korzystania nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski - wynika z wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 10.10.2014 roku sygn. akt I C 1377/13.

Zasada 4. Określenie zasad korzystania przez właściciela z części wspólnych budynku może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą. Wspólnota może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy co do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania umowy, ustalając również kwestie finansowe.

O tym musisz pamiętać

Skoro w umowie właściciele mogą uregulować zasady korzystania to nie można odmówić im prawa do uregulowania kwestii finansowych za korzystanie z rzeczy - wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2007 r., sygn. III CZP 59/07.

Zasada 5. Jeżeli właściciel dokonał samowolnego zajęcia części nieruchomości wspólnej wspólnota może żądać opróżnienia pomieszczenia.

W przypadku braku porozumienia z właścicielem opróżnienie pomieszczenia należy dochodzić na drodze sądowej.

Ponadto wspólnota może żądać od właściciela wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z pomieszczenia. Kto korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego musi się bowiem liczyć z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Warto jednak pamiętać, że roszczenie to można zgłosić tylko wtedy, gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Wysokość należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ustala się na poziomie czynszu, który by wspólnocie mieszkaniowej faktycznie przypadł z tytułu najmu tej części nieruchomości. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 15 września 2005 r., sygn. II CK 61/05.

Podstawa prawna: