Sprawdź, jak uniknąć zaskarżenia uchwały podjętej przez wspólnotę

Właściciel lokalu może być niezadowolony z treści konkretnej uchwały, jeżeli jej skutkiem będzie nieodpowiednie ukształtowanie jego prawa własności. Sprawdź, na co należy zwracać uwagę zarówno przy podejmowaniu konkretnych uchwał, jak też podczas przygotowywaniu projektów.

Warto pamiętać, że nie każdy zarzut wobec uchwały będzie skuteczny. To, że właścicielowi treść uchwały się nie podoba, nie będzie wystarczająca. Praktycznie każda uchwała w jakiś sposób może naruszać interesy konkretnego właściciela lokalu. Przy zaskarżaniu uchwały należy brać pod uwagę między innymi jej celowość, rzetelność, gospodarność. Każdorazowo warto przeanalizować specyfikę danego przypadku, a także potrzebę poszanowania usprawiedliwionych interesów wszystkich członków wspólnoty (wyrok SA w Katowicach z 6 marca 2015 r., I ACa 854/15). 

Właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty mieszkaniowej z powodu:
- niezgodności uchwały z przepisami prawa,
- niezgodności z umową właścicieli lokali,
- naruszenia przez nią zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- innego naruszenia interesów właściciela lokalu. (art. 25 ustawy o własności lokali)

Powództwo do sądu może zostać wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu 6 tygodni licząc od:

- dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali lub
- dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, jeżeli została ona podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.

SA w Krakowie, stwierdził, że sam sposób podjęcia uchwały, związany zarówno ze zgłoszeniem propozycji uchwały, pośpiechem towarzyszącym jej głosowaniu i realizacji, jak też nawet fakt, że właściciele w chwili oddawania głosów nie znali wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień o podjęciu uchwały, skutkuje jej nieważnością (wyrok SA w Krakowie z 26 czerwca 2015 r., I ACa 516/15). Jest to dosyć ciekawa teza, przydatna do powoływania (z perspektywy właścicieli nieruchomości) jako dodatkowy argument w różnych postępowaniach sądowych. Problemem w praktyce może okazać się to, co konkretnie oznaczać będzie pośpiech przy oddawaniu głosów i brak znajomości u głosujących wszystkich istotnych zagadnień. Organy wspólnoty prowadząc głosowania powinny pilnować, aby tego typu zarzuty skutecznie nie mogły zostać postawione.

Żądania zawarte w zaskarżeniu nie mogą być szersze, niż wynika to z treści ustawy o własności lokali. Przedmiotem powództwa nie może być dodatkowo zobowiązanie wspólnoty mieszkaniowej do określonego zachowania, w tym podjęcia kolejnej uchwały (po uchyleniu zaskarżonej) o proponowanej treści. Sąd nie może wymóc na wspólnocie podjęcia takiej skonkretyzowanej w jakiś sposób uchwały (wyrok SA w Szczecinie z 8 stycznia 2015 r., I ACa 72/14). Swojego prawa nie może nadużywać również sama wspólnota. W sytuacji, gdyby członek wspólnoty zaskarżył daną uchwałę do sądu, a wspólnota następnie uchylałaby ją, aby zaraz niezwłocznie uchwalić nową o analogicznej treści (czyniąc to w sposób regularny, periodyczny), to działanie to godziłoby w prawo właściciela lokalu (wyrok SA w Katowicach z 3 września 2015 r., I ACa 342/15).

Z perspektywy zarządu sytuacja, w której jeden z właścicieli lokali będzie podważał uchwałę – powinna być ostatecznością. Przesłanki do stwierdzenia nieważności uchwały, pośrednio sugerują, na co należy zwracać uwagę: zarówno przy podejmowaniu konkretnych uchwał, jak też podczas przygotowywania ich projektów.