Upewnij się, czy niezbędne jest kworum dla skuteczności uchwał wspólnoty

Autor: Gogojewicz Przemysław
Data: 30-08-2017 r.

Uprawnionymi do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej są właściciele (współwłaściciele) wyodrębnionych lokali. Uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów ogółu właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Czy jest to jednak reguła?

Żaden przepis ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903), w tym również artykuł 23 uwl, nie ustanawia założenia, jako warunku skuteczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, że w głosowaniu weźmie udział (lub obecnych będzie) określona liczba właścicieli lokali.

Przepisy uwl nie formułują wobec uchwał właścicieli lokali warunku kworum, tj. niezbędnej dla prowadzenia zebrań i podejmowania legalnych rozstrzygnięć (uchwał) minimalnej liczby obecnych na zebraniu właścicieli lokali.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 707/16

Zebranie zwoływane po raz pierwszy we wspólnocie

Powódka w pozwie wnosiła o uchylenie uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali oraz ewidentnego godzenia w jej interesy. W uzasadnieniu pozwu podała, że w wspólnota mieszkaniowa podjęła różne uchwały, w tym tę, której uchylenia żąda. Podnosiła, że ani ona, ani pozostali członkowie wspólnoty nie zostali w skuteczny sposób zawiadomieni o terminie zebrania i porządku obrad.

Kwestionowana uchwała narusza ponadto zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes członków wspólnoty, którzy zostali pozbawieni możliwości uczestniczenia w zebraniu. Podnosiła też, że zarząd został powierzony osobie fizycznej, a dotychczasowy zarządca nie został poinformowany o planowanych zebraniach i o podjętych uchwałach. Jest on zaś nadal właścicielem jednego lokalu zajmowanego przez osobę, którą upoważnił do czynności związanych z tworzeniem wspólnoty mieszkaniowej, a która została przez innych lokatorów wyłączona z tych prac. Powódka zarzucała też, że kwestionowaną uchwałę podjęto bez zachowania formy aktu notarialnego.

Sąd natomiast podkreślił, że obowiązujące przepisy nie zawierają żadnych regulacji, które mogłyby być stosowane w takiej właśnie sytuacji, gdy zebranie jest zwoływane po raz pierwszy we wspólnocie, w której nie ma zarządu ani zarządcy, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Oznacza to, że jeżeli większość właścicieli się zbierze albo bez zbierania wyrazi swoją wolę, oddając głos za jakąś uchwałą, to będzie on obowiązujący. Nie ma też regulacji, które dotyczyłyby tego, jak takie zebranie właścicieli ma się odbywać, kto je zwołuje, prowadzi, czy i kto ma je protokołować.

Problemem często spotykanym może być wówczas zawiadomienie wszystkich właścicieli lokali, ponieważ zdarzają się sytuacje, gdy nie są oni znani albo nie jest znane miejsce pobytu właściciela lub właściciel zmarł. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem i literaturą, skoro nie ma na ten temat żadnych rozstrzygnięć w przepisach, to powinno nastąpić zawiadomienie wszystkich znanych właścicieli lokali, a ostatecznie uchwały i tak będą podejmowane przez większość właścicieli, niezależnie od tego, czy powiadomiono wszystkich, czy większość. W tym przypadku wszyscy znani właściciele lokali oraz ich spadkobiercy zostali powiadomieni poprzez wywieszenie ogłoszenia.

W związku z umową przedwstępną zarządca udzielił pełnomocnictwa do prac związanych z tworzeniem się wspólnoty w bloku wielorodzinnym. Nie ma więc żadnych podstaw do uznania, że nie wiedział o zebraniu. Nie obowiązują też w takiej sytuacji wymogi przewidziane w dyspozycji art. 32 ust. 1 ww. ustawy nakładające na zarząd lub zarządcę obowiązek zawiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Do zebrania doprowadzili sami właściciele, wywieszając informację o dacie i godzinie zebrania w miejscu dostępnym dla wszystkich właścicieli i żaden z właścicieli lokali nie miał obowiązku czynić tego w sposób określony we wskazanym powyżej przepisie. Dlatego zarzut powódki o naruszeniu tego przepisu jest chybiony.

Przemysław Gogojewicz - Kancelaria Usług Prawnych Gogojewicz & Współpracownicy

Zaloguj się, aby dodać komentarz

Nie masz konta? Zarejestruj się »

Zobacz także

Prowadzenie książki obiektu budowlanego

pobierz

Badanie stanu prawnego nieruchomości

pobierz

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

pobierz

Ustanawianie urządzeń przesyłowych na gruntach

pobierz

Polecane artykuły

Array ( [docId] => 40618 )
Array ( [docId] => 40618 )

Array ( [docId] => 40618 )