Upewnij się, czy niezbędne jest kworum dla skuteczności uchwał wspólnoty

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 707/16

Zebranie zwoływane po raz pierwszy we wspólnocie

Powódka w pozwie wnosiła o uchylenie uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali oraz ewidentnego godzenia w jej interesy. W uzasadnieniu pozwu podała, że w wspólnota mieszkaniowa podjęła różne uchwały, w tym tę, której uchylenia żąda. Podnosiła, że ani ona, ani pozostali członkowie wspólnoty nie zostali w skuteczny sposób zawiadomieni o terminie zebrania i porządku obrad.

Kwestionowana uchwała narusza ponadto zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes członków wspólnoty, którzy zostali pozbawieni możliwości uczestniczenia w zebraniu. Podnosiła też, że zarząd został powierzony osobie fizycznej, a dotychczasowy zarządca nie został poinformowany o planowanych zebraniach i o podjętych uchwałach. Jest on zaś nadal właścicielem jednego lokalu zajmowanego przez osobę, którą upoważnił do czynności związanych z tworzeniem wspólnoty mieszkaniowej, a która została przez innych lokatorów wyłączona z tych prac. Powódka zarzucała też, że kwestionowaną uchwałę podjęto bez zachowania formy aktu notarialnego.

Sąd natomiast podkreślił, że obowiązujące przepisy nie zawierają żadnych regulacji, które mogłyby być stosowane w takiej właśnie sytuacji, gdy zebranie jest zwoływane po raz pierwszy we wspólnocie, w której nie ma zarządu ani zarządcy, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Oznacza to, że jeżeli większość właścicieli się zbierze albo bez zbierania wyrazi swoją wolę, oddając głos za jakąś uchwałą, to będzie on obowiązujący. Nie ma też regulacji, które dotyczyłyby tego, jak takie zebranie właścicieli ma się odbywać, kto je zwołuje, prowadzi, czy i kto ma je protokołować.

Problemem często spotykanym może być wówczas zawiadomienie wszystkich właścicieli lokali, ponieważ zdarzają się sytuacje, gdy nie są oni znani albo nie jest znane miejsce pobytu właściciela lub właściciel zmarł. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem i literaturą, skoro nie ma na ten temat żadnych rozstrzygnięć w przepisach, to powinno nastąpić zawiadomienie wszystkich znanych właścicieli lokali, a ostatecznie uchwały i tak będą podejmowane przez większość właścicieli, niezależnie od tego, czy powiadomiono wszystkich, czy większość. W tym przypadku wszyscy znani właściciele lokali oraz ich spadkobiercy zostali powiadomieni poprzez wywieszenie ogłoszenia.

W związku z umową przedwstępną zarządca udzielił pełnomocnictwa do prac związanych z tworzeniem się wspólnoty w bloku wielorodzinnym. Nie ma więc żadnych podstaw do uznania, że nie wiedział o zebraniu. Nie obowiązują też w takiej sytuacji wymogi przewidziane w dyspozycji art. 32 ust. 1 ww. ustawy nakładające na zarząd lub zarządcę obowiązek zawiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Do zebrania doprowadzili sami właściciele, wywieszając informację o dacie i godzinie zebrania w miejscu dostępnym dla wszystkich właścicieli i żaden z właścicieli lokali nie miał obowiązku czynić tego w sposób określony we wskazanym powyżej przepisie. Dlatego zarzut powódki o naruszeniu tego przepisu jest chybiony.