Ekspektatywa to nie nieruchomość - sprzedaż nie jest zwolniona z PIT

Prześledźmy stan faktyczny, który stał się podstawą do wydania omawianej interpretacji. Małżeństwo zawarło umowę z deweloperem. Na podstawie tej umowy nie zostało przeniesione prawo własności. Deweloper zobowiązał się jedynie do wybudowania lokalu. Udział w nieruchomości dla małżonków został określony dla każdego z nich jako 50%. Lokal został wybudowany i odebrany. Od 8 października 2021 r., kiedy podpisali protokół zdawczo-odbiorczy, małżonkowie płacili czynsz. 

Jednak jeszcze w kwietniu 2021 r. małżonkowie podpisali umowę z deweloperem, dotyczącą innego mieszkania. W dniu 25 listopada podpisali umowę sprzedaży ekspektatywy do pierwszego lokalu. Nabywcą była osoba trzecia. Jednak do czasu sprzedaży małżonkowie nie podpisali jeszcze umowy na mocy której własność lokalu zostanie na nich przeniesiona. Tym samym, w momencie sprzedaży praw do pierwszego mieszkania, jego właścicielką była tak naprawdę spółdzielnia. 

Wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży ekspektatywy małżonkowie przeznaczyli na swoje drugie mieszkanie. Jednak ekspektatywa - bo także w tym przypadku nie było jeszcze przeniesienia własności - w drodze darowizny, małżonkowie przekazali swojej córce.

W całej tej sytuacji, wątpliwości dotyczą możliwości zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych kwoty uzyskanej za sprzedaż ekspektatywy do pierwszego z mieszkań, w sytuacji gdy cała kwota została przekazana na zakup ekspektatywy drugiego mieszkania, które jednak zanim stało się własnością małżonków, zostało przekazane ich córce. 

Wyjaśnienie tej kwestii zależy przede wszystkim od kwalifikacji zbycia ekspektatywy w kontekście możliwości zastosowania zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Czy w tym przypadku mamy w ogóle do czynienia z dochodem ze sprzedaży nieruchomości, czy dochodem ze sprzedaży praw majątkowych? 

Ekspektatywa jest swoistego rodzaju przyrzeczeniem, że dana osoba nabędzie prawo do lokalu mieszkalnego i stanowi podstawę do uzyskania prawa własności w przyszłości. Jednak sam zakup ekspektatywy nie jest w żaden sposób równoznaczny z nabyciem własności lokalu. Zdaniem organu podatkowego, mając to na względzie sprzedaż ekspektatywy nie można być postrzegana jako sprzedaż nieruchomości. Jest to jedynie sprzedaż praw majątkowych - sprzedaż prawa zabezpieczającego przyszłe prawo, które to dopiero będzie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. 

Ważne: Zgodnie z orzecznictwem ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest prawem majątkowym, które może być sprzedawane. Zaliczyć je należy do praw majątkowych do których ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 7 - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnej z 22 listopada 2016 r. , sygn. II FSK 2999/14.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, w momencie sprzedaży ekspektatywy, małżonkowie nie posiadali prawa własności do lokalu. Aby własność lokalu powstała niezbędny jest nie tylko akt notarialny będący formą umowy sprzedaży, lecz także wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Potwierdza to także Naczelny Sąd Administracyjny w swoich wyrokach, przesądzając, że wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny - od niego zależy powstanie odrębnej własności. 

W momencie podpisywania umowy sprzedaży małżeństwo posiadali jedynie zbywalne prawa majątkowe. A co za tym idzie, nie można zastosować zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych przewidzianego dla sprzedaży nieruchomości, jeśli faktycznie sprzedawane jest tylko zbywalne prawo majątkowe. Nie ma więc podstaw do zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mimo że cała uzyskana kwota została przeznaczona na cele mieszkaniowe w postaci ekspektatywy drugiego mieszkania.