Spłata kredytu to realizacja celu mieszkaniowego

Dylematy związane z opodatkowaniem dochodu pochodzącego ze sprzedaży nieruchomości często towarzyszom sprzedającym, którzy jednocześnie są kredytobiorcami. Jak zaznacza Minister Finansów - niepotrzebnie. A to ważna wiadomość dla osób, które w minionym roku sprzedały nieruchomość, którą wcześniej zakupiły na kredyt. 

Ważne: Spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości jest realizacją celów mieszkaniowych o których mowa w przepisach o PIT. A zatem sprzedający, spłacając ten kredyt, nie zapłaci podatku od dochodu ze sprzedaży. 

Dotyczy to zarówno sprzedaży nieruchomości, która miała miejsce do 31 grudnia 2021 r, jak i sprzedaży dokonanej już w 2022 r. 

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych została zmieniona. Od 1 stycznia 2022 r. wydatki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 to także wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od niego, który był zaciągnięty jeszcze przed sprzedażą nieruchomości (zgodnie z ust. 25). W ust. 131 z kolei mowa jest z kolei tym, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, które zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. 

W związku  z tym śmiało można stwierdzić, że jeżeli Pan Kowalski wziął kredyt hipoteczny, po czym sprzedał mieszkanie, które jeszcze jest obciążone hipoteką, to kwotę, którą przeznaczył na spłatę tego kredytu nie będzie uwzględniał w dochodzie od którego zapłaci podatek.

Przed 2022 r. stniały spore wątpliwości dotyczące możliwości zakwalifikowania wydatków na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości, jako wydatki na realizację celu mieszkaniowego. 

Orzecznictwo sądów administracyjnych często wskazywało, że realizacja celów mieszkaniowych po zbyciu nieruchomości powinna polegać na zakupie nowej nieruchomości. Bo przecież podatnik nie realizuje swojego celu mieszkaniowego, skoro spłaca kredyt za nieruchomość, w której już nie będzie mieszkał. Jest to jedynie faktyczne uregulowanie zobowiązań wynikających z umowy kredytowej. Wydatki te już i tak - zdaniem sądów - były zakwalifikowane jako koszty uzyskania przychodów, więc podatnik już osiąga z tego korzyść. Taką samą drogą interpretacyjną podążają organy podatkowe odmawiając zwolnienia w odniesieniu do przychodu, który został przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość.

W innych wyrokach z kolei, sądy twierdzą, że taki przychód można uwzględnić w zwolnieniu i ograniczenie możliwości wykorzystania tych środków jedynie na zakup nowej nieruchomości nie ma uzasadnienia w interpretacji systemowej ani celowościowej. 

Minister Finansów sięgnął do genezy przepisów. Początkowo bowiem, omawiana regulacja odnosiła się do "wydatków poniesionych na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości". Następnie w toku prac nad ustawą, Senat postanowił rozszerzyć to uprawnienie także o spłatę kredytów wziętych w innym celu niż tylko zbywana nieruchomość. Tak też uzasadnił kształt nowego przepisu - jako rozszerzenie możliwości skorzystania ze zwolnienia także na inne kredyty niż zaciągnięte na spłatę sprzedawanej nieruchomości. Idąc tym tropem, wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej obecnie nieruchomości, są ewidentnie realizacją celu mieszkaniowego zgodnie z intencją ustawodawcy. 

Intencje te potwierdzają kolejne zmiany, wprowadzone od 1 stycznia 2022 r. 

Ważne: Wydatki na spłatę kredytu i odsetek, zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością to realizacja celów mieszkaniowych, nawet wtedy, gdy wydatki te odpowiadają kwocie uwzględnionej w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości finansowanej tym właśnie kredytem.