Zatrzymana opłata rezerwacyjna nie podlega VAT

Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną rozpatrując sprawę dewelopera, który zamierzał wykorzystywać umowy rezerwacyjne w swojej działalności deweloperskiej, jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej, w której wnioskodawca będzie zobowiązywał się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu wraz z prawami niezbędnymi do jego korzystania na nabywcę. 

Warto zauważyć, że zasady zawierania umów rezerwacyjnych zostały uregulowane dopiero w przepisach obowiązujących od 1 lipca 2022 r. Regulacja nowej ustawy deweloperskiej określa także zasady przyjmowania i zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z omawianymi przepisami, opłata rezerwacyjna jest zwracana w całości klientowi, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy ponieważ nie uzyskał on pozytywnej decyzji kredytowej bądź też deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym. 

Jeśli natomiast deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z opisywanej umowy, bądź  nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru lokalu w związku z czym klient nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność - wówczas otrzymuje on podwójną wysokość opłaty rezerwacyjnej. 

Przedmiotem wydanej interpretacji jest jednak sytuacja nieopisana szczegółowo powyżej, w której to nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej (bądź innej, o której była mowa w umowie rezerwacyjnej) z winy klienta. W takim przypadku deweloper zatrzymuje wniesioną opłatę rezerwacyjną w całości lub w części - w zależności od indywidualnych postanowień umowy. 

Czy w takiej sytuacji powstaje obowiązek podatkowy w zakresie VAT? Deweloper ma także wątpliwości, czy wniesiona i pozostawiona opłata rezerwacyjna stanowi w takiej sytuacji wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowanych VAT? 

Ustawa deweloperska uregulowała opłatę rezerwacyjną jako formę zabezpieczenie zawarcia umowy deweloperskiej (lub innej). Jeśli do umowy dojdzie - opłata zostanie zaliczona na poczet ceny. Nie jest to zatem opłata za jakieś dodatkowe świadczenie, które obowiązany jest zrealizować deweloper, które musiałoby zmieniać swój charakter z odpłatnego (jeśli do umowy by nie doszło) na nieodpłatne (jeśli opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny po podpisaniu umowy). Deweloper nie wystawia także żadnej faktury w związku z dokonaniem opłaty rezerwacyjnej - a jeśli nie dojdzie do umowy deweloperskiej - nie wystawi także faktury korygującej. W związku z tym, że opłata rezerwacyjna nie ma formy przedpłaty, zaliczki itp. a pełni rolę sankcyjną czy wręcz odszkodowawczą, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy - należy uznać, że jej zatrzymanie nie rodzi obowiązku opodatkowania VAT. Nie ma go także wtedy, gdy deweloper zatrzymuje całość lub część opłaty rezerwacyjnej, jeśli nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej. Twierdzenie to uzasadnia argument, że zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej, w przypadku gdy to wina klienta jest przyczyną niezawarcia umowy deweloperskiej nie może być traktowane jako opłata za jakiekolwiek świadczenie na rzecz klienta, a ma jedynie charakter odszkodowawczy, stanowi swoistego rodzaju rekompensatę za koszty administracyjne, czy nieoferowanie nieruchomości innym potencjalnym klientom. 

Ważne:
1) Opłata rezerwacyjna, w momencie jej wpłaty przez klienta, ma charakter kaucji i ma zabezpieczać wykonanie wzajemnych zobowiązań pomiędzy Klientem i Deweloperem.  Tym samym w  dacie otrzymania opłaty rezerwacyjnej, wpłacanej na podstawie umowy rezerwacyjnej, nie będzie ona stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, a jedynie będzie potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą i wolę nabycia danego lokalu.
Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania nie wiąże się z wykonaniem przez dewelopera świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. 

2) Zatrzymanie części lub całości opłaty rezerwacyjnej na poczet odszkodowania stanowi rekompensatę finansową dla dewelopera, jako strony dotkniętej niewykonaniem umowy i nie wiąże się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego przez Klienta. Zatem, opłata pełniąca funkcję odszkodowawczą (rekompensacyjną) za poniesione straty, nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

• SLIM VAT 3 i inne zmiany podatkowe od 1 lipca 2023 r. 
• SLIM VAT 3 – praktyczne zestawienie zmian od 1 lipca 2023 r.