Zasiedzenie udziału w nieruchomości rolnej przez współwłaściciela

Zgodnie z art. 172 §1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 §2 Kodeksu cywilnego).

Ważne: Posiadaczem samoistnym rzeczy (w tym nieruchomości) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (art. 336 Kodeksu cywilnego).

Ważne: Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, pojęcie dobrej wiary polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (postanowienie Sądu Najwyższego z 7 maja 1971 r., sygn. akt I CR 302/71). 

Ważne: Nie można zatem przyjąć, aby w dobrej wierze był spadkobierca obejmujący w posiadanie nieruchomość spadkową, w sytuacji gdy wie, że są inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia (wyrok Sądu Najwyższego z 19 maja 1998 r., sygn. akt II CKN 77/97).

Obecnie nie budzi wątpliwości dopuszczalność nabycia przez zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli udziałów we współwłasności nieruchomości. Z samego faktycznego władania rzeczą przez współwłaściciela nie wynika jeszcze, że jest jej samoistnym posiadaczem. Sam fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo. Jest to bowiem uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek.

Konieczne jest wykazanie zmiany charakteru posiadania ze współwłasności na własność pełną, tj. zamanifestowanie woli posiadania całej nieruchomości jak właściciel w sposób widoczny względem pozostałych współwłaścicieli i osób postronnych.

Współwłaściciel, który chce zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli powinien podejmować czynności, które „na zewnątrz” ukazują go jako właściciela całej nieruchomości. Takimi czynnościami mogą być w szczególności:

• podejmowanie samodzielnych decyzji co do siedliska, jak i gospodarstwa rolnego, bez uczestniczenia w nich pozostałych współwłaścicieli,
• samodzielne ogrodzenie nieruchomości na własny koszt,
• samodzielne przeprowadzanie na własny koszt remontów, nakładów i modernizacji,
• samodzielne wzniesienie budowli,
• samodzielne decydowanie o inwestycjach na nieruchomości bez względu na ich wartość i bez konsultacji z innymi współwłaścicielami,
• samodzielne zawieranie umów dotyczących nieruchomości z pominięciem pozostałych współwłaścicieli,
• ponoszenie w całości ciężaru utrzymania nieruchomości oraz związanych z nią podatków i opłat.

Jeżeli chodzi o nieruchomość rolną to jej zasiedzenie jest możliwe jedynie przez rolnika indywidualnego w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność rolnika indywidualnego nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Ważne: Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Dopuszczalną powierzchnię nabywanej nieruchomości rolnej należy ustalać zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, będących przedmiotem współwłasności uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej (np. przy wspólności ustawowej małżeńskiej) uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot współwłasności (art. 5 ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Analogicznie ustala się powierzchnię użytków rolnych będących przedmiotem współposiadania samoistnego oraz współposiadania na podstawie użytkowania wieczystego lub na podstawie umowy dzierżawy (art. 5 ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).