Od czego zależy uzyskanie kredytu hipotecznego

Zakup nieruchomości, nawet finansowanej kredytem, wiąże się z koniecznością spełnienia pewnych określonych kryteriów. Jednym z najważniejszych jest konieczność posiadania wkładu własnego.

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kwota udzielonego kredytu w roku 2016 nie może być wyższa niż 85 proc. wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to więc, że konieczne jest wniesienie 15 proc. wkładu własnego. Regulacje pozwalają udzielić jednak kredytu do 90 proc. wartości pod warunkiem ubezpieczenia części brakującego wkładu własnego. Oznacza to, że w niektórych bankach do uzyskania kredytu wystarczy 10 proc. środków własnych.

Jednak jest to próg minimalny i bez tych środków kredytu nie uzyskamy. Przykładowo, nabywając nieruchomość o wartości 380 tysięcy złotych, konieczne jest posiadanie minimum 38 tysięcy oszczędności. W praktyce jednak musimy być przygotowani na nieco większy wydatek, gdyż zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu wiążą się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej, w przypadku rynku wtórnego podatku od czynności cywilnoprawnych, czy prowizji o udzielenia kredytu. Może okazać się, że opłaty dodatkowe wyniosą nawet około 5 proc.

Możliwość pokrycia całego lub nawet częściowego wkładu własnego daje program Mieszkanie dla Młodych. W ramach rządowych dopłat do wkładu własnego możemy otrzymać 10, 15, 20 lub 30 proc. wartości nieruchomości. Kwoty te często są niższe od umownych procentowych wartości między innymi za sprawą metrażu, do którego naliczana jest dopłata. W praktyce dopłata może wynosić od 6 do 25 procent wartości, zatem nie zawsze pokryje w całości wymaganych wkład własny.

O kredyt z dopłatą mogą ubiegać się małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci lub osoby niepozostające w związku małżeńskim. Niestety, na rok 2016 pula dopłat została wyczerpana.

Kredyt może być udzielony tylko tym osobom, które w ocenie banku zarabiają wystarczająco dużo, aby po pokryciu wszelkich opłat były jeszcze w stanie terminowo regulować ratę kredytu. Każdy bank uwzględnia w swoich wyliczeniach raty kredytów, które już spłacamy, a także przyznane limity w kartach kredytowych czy kredytach odnawialnych w koncie.

Warto tu jednak zauważyć, że nawet gdy z karty kredytowej nie korzystamy, to będzie ona policzona jako nasze potencjalne zobowiązanie. Oczywiście obciążeniem nie będzie cały przyznany limit, ale około 4-6 procent tej kwoty.

Na zdolność kredytową wpływ ma także liczba osób na utrzymaniu. Inne możliwości uzyskania kredytu ma osoba samotna, a inne rodzina z 2 dzieci, nawet jeśli dochody i zobowiązania są identyczne. W ostatnich miesiącach wiele banków, pod wpływem nacisku Komisji Nadzoru Finansowego, zaostrzyło swoje wymogi i przy liczeniu zdolności kredytowej zakłada bardziej realne niż kiedyś koszty utrzymania.

Aktualnie należy liczyć, że jedna osoba w gospodarstwie domowym to około 800 zł po stronie kosztów utrzymania. Oznacza to, że przykładowo małżeństwo z 2 dzieci w ocenie banku na utrzymanie przeznacza miesięcznie minimum 2400-2600 złotych. Dopiero po uwzględnieniu tej kwoty można policzyć, ile można przeznaczyć na ratę nowego kredytu.

Oprócz badania zdolności kredytowej przez bank, bardzo ważną sprawą jest także samodzielnie policzenie swoich możliwości finansowych. Kwota sugerowana przez kredytodawcę jest oczywiście wskazówką, ale każdy powinien także policzyć, na jaką ratę jest gotowy, ile co miesiąc jest w stanie płacić. Może okazać się, że przykładowe 380 tysięcy złotych wyliczone przez bank i rata na przykład w wysokości około 2300 złotych, to zbyt duża kwota jak na nasze możliwości finansowe. Takie miesięczne zobowiązanie będziemy posiadać, jeśli zaciągniemy kredyt na 20 lat.

Kalkulując swoje możliwości trzeba także pamiętać o tym, że oprocentowanie i rata są zmienne. W wyniku podwyżek stóp procentowych miesięczna rata może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent.

O kredyt mieszkaniowy może ubiegać się osoba osiągają stabilne dochody. Wbrew obiegowym opiniom nie oznacza to, że na kredyt mogą liczyć tylko zatrudnieni na etacie na czas nieokreślony. Również umowy terminowe są honorowane, chociaż nie może to być umowa, która wygasa za kilka tygodni. Banki oczekują, aby aktualna umowa obowiązywał jeszcze przez minimum 12 miesięcy.

O kredyt mogą także starać się pracujący na umowach zlecenie czy o dzieło. Pożądane przez banki są także osoby prowadzące działalność gospodarczą. Jednak w tym przypadku musi być ona wykonywana od minimum 12 miesięcy.

We wszystkich przypadkach ważna jest nienaganna historia kredytowa.