Dług spółdzielni nie obciąży księgi wieczystej lokalu

Mowa o wyroku Sądu Najwyższego wydanego w powiększonym składzie 16 lutego 2022 r. 

W rozpatrywanej sprawie, sprzedana została nieruchomość należąca do upadłej spółdzielni. W wyniku tego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało przekształcone we własność na podstawie art. art. 17¹⁸ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sąd Najwyższy rozważał, czy w takiej sytuacji księgi wieczyste lokali faktycznie powinny zostać obciążone wierzytelnościami zadłużonego budynku. 

Niejednokrotnie spółdzielnia mieszkaniowa może mieć długi. Spędza to sen z powiek osobom, które mieszkają w takich budynkach. Boją się one odpowiedzialności za długi spółdzielni, o czym czasami słyszymy w mediach. Podwyższony fundusz remontowy to jedno. Co jednak zrobić, kiedy spółdzielnia w wyniku ogłoszenia upadłości sprzeda budynek w którym jest mieszkanie i przekształci spółdzielcze prawo własności we własność, które wierzyciele będą chcieli wykorzystać do zabezpieczenia swoich roszczeń poprzez wpis hipoteki przymusowej do kwoty długów spółdzielni? Sytuacja zdecydowanie mrożąca krew w żyłach. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało jednak ochronione po raz kolejny wyrokiem SN z 16 lutego 2022 r.  Błędy wynikały z tego, że proces sprzedaży był traktowany jako podział nieruchomości zgodnie z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 

W omawianym wyroku Sąd Najwyższy był zgodny ze - zdawać by się mogło - jednolitym już stanowiskiem judykatury.  Zacznijmy jednak od przepisów. Zgodnie z art. 17¹⁸ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu.  Tego przepisu nie można zrównać z zapisami art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bowiem w tym przypadku nie mamy do czynienia z podziałem nieruchomości.

Ważne!
Osoba uprawniona do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się właścicielem tego lokalu, wolnego od obciążeń hipotecznych ciążących na nieruchomości należącej do spółdzielni. 

Takie zasady wielokrotnie powtarzane są w orzecznictwie Sąd Najwyższego. 

Potwierdza to postanowienie SN z 8 października 2020 r (sygn. II CSK 769/18). Zgodnie z przywołanym orzeczeniem, jeśli nieruchomość spółdzielni zostanie sprzedana w toku postępowania upadłościowego, to hipoteka obciążająca tą nieruchomość wygasa. Skoro więc, przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność, następuje już po wygaśnięciu hipoteki obciążającej nieruchomość nadrzędną, to nie może być mowy, o jej przeniesieniu na własność lokalu. 

Już w postanowieniu z 19 czerwca 2019 r. (sygn. II CSK 298/18) SN potwierdził, że art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma zastosowanie wtedy, gdy z dotychczasowego jednolitego prawa do nieruchomości wyodrębnieniu ulegają prawa do jej części, stanowiące pochodną prawa do całości, co uzasadnia podział obciążeń. To nie jest tożsame z nabyciem własności przez uprawnionych do spółdzielczego własnościowego praw do lokalu, na podstawie art. 17¹⁸ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli w przypadku sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości należącej do spółdzielni, podmiotowi innemu niż spółdzielnia. 

Ważne!
Obciążenie powstającemu w taki sposób prawu własności będzie tożsame z obciążeniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie całej nieruchomości w skład której wchodzi lokal.