Bezpieczna umowa najmu z uchodźcą

W związku z migracją obywateli Ukrainy pojawił się problem na rynku nieruchomości. Oczywiście część właścicieli mieszkań oddaje swoje nieruchomości za darmo i w ten sposób pomaga. Inni nie mogą sobie pozwolić na taki gest i chcą wynająć mieszkanie. 

Obywatel Ukrainy nie zawsze był wybierany ze względu na przepisy. A te bardziej chronią najemcę niż właścicieli. A ci mieli liczne wątpliwości. Co zrobić, gdy najemca nie będzie się chciał wyprowadzić? Skąd mieć pewność, że znajdzie pracę i nie będzie zalegał z czynszem? Wiele mieszkań jest kupionych na kredyt, więc brak wpływów z najmu mogłoby mieć dla właścicieli tragiczne konsekwencje. Pojawiały się też pytanie o eksmisję - bo przecież uchodźcy to głównie kobiety i dzieci. Co zrobić kiedy przestaną płacić czynsz? 

Właściciele i pośrednicy nieruchomości, a także notariusze zostali rzuceni na głęboką wodę i musieli sobie jakoś poradzić. Stosowano różne rozwiązania. Niekiedy były podpisywane umowy najmu po prostu, z ufnością, że druga strona po prostu zachowa się uczciwie. Osoby szukające dodatkowego zabezpieczenia sięgały po najem okazjonalny, ale ten rozbijał się najczęściej na oświadczeniu o poddaniu się eksmisji i wskazaniu miejsca, do którego najemca mógłby się przenieść. W przypadku uchodźcy, takiego miejsca po prostu nie było. 

Niektórzy Polacy sami stawali się stronami umów najmu mieszkania na rzecz swoich bliskich,  podpisując umowę u notariusza, z doprecyzowaniem, że będą nieruchomość podnajmować wskazanym konkretnie osobom i w razie kłopotów, osoby te zostaną eksmitowane do nich. 

Niektórzy przygotowywali umowy z poręczeniem za obywatela Ukrainy, którego dokonywał jego przyjaciel, bądź rodzina z Polski. Jeszcze inni chcieli zagwarantować właścicielowi bezpieczeństwo, wpłacając z góry czynsz za np. pół roku. 

Każdy miał swój sposób. Niektórych właścicieli to nie przekonywało i w konsekwencji rezygnowali z najmu w ogóle, albo odrzucali kandydatów z Ukrainy. 

Próbę rozwiązania tego problemu podjął ustawodawca w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego kraju. Próbę rozwiązania tego problemu podjął ustawodawca w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego kraju. Zapisy te pojawiły się dopiero podczas prac sejmowych. W brzmieniu ustawy przekazanej do podpisu Prezydentowi znajdują się regulacje dotyczące użyczenia oraz najmu okazjonalnego. Nie wprowadzono żadnych modyfikacji ani dodatkowej ochrony do umowy najmu. Właściciele mają więc możliwość skorzystania z tych dwóch rozwiązań

Jeżeli właściciel decyduje się użyczać swoje mieszkanie obywatelowi Ukrainy aby mógł tymczasowo zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, to wobec umowy użyczenia nie będą miały zastosowania przepisy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowych.

Ważne: Użyczenie to umowa o bezpłatnym charakterze. 

Najważniejsze nie dotyczy tutaj wcale dbania o  użyczany lokal. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzają wiele ograniczeń dotyczących wypowiedzenia umowy. W tej szczególnej sytuacji, ustawodawca słusznie uznał, że na ochronę zasługuje również właściciel nieruchomości. Co więcej, do umów takich nie będą miały zastosowania przepisy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19. Mowa o art. 15zzu zgodnie z którym w okresie obowiązywania pandemii albo stanu zagrożenia epidemiologicznego, nie wykonuje się żadnych eksmisji.  Zasadniczo więc, będzie można w łatwiejszy rozstać się z osobą, która korzysta z nieruchomości. 

Istotna zmiana dotyczy także najmu okazjonalnego. Istotą najmu okazjonalnego jest to, że właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu i nie zawiera umowy najmu na czas dłuższy niż 10 lat. Właściciel musi być w tym przypadku osobą fizyczną. 

Aby mówić o skutecznym najmie okazjonalnym, do umowy musi być załączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu. Najemca musi wskazać także do jakiego lokalu będzie mógł się przenieść oraz potwierdzić to oświadczeniem właściciela tego lokalu, bądź innej osoby, która ma tytuł prawny do korzystania z niego np. najemcy. 

W przypadku osób uciekających przed wojną, trudno byłoby zrealizować takie wymagania. Osoby te nie mają w Polsce bliskich, którzy mogliby się zobowiązać do ich przyjęcia pod swój dach. Z tego względu, w art. 69 omawianej ustawy, wymóg dotyczący dołączenia wskazanych oświadczeń został zlikwidowany. 

Ważne: W przypadku zawierania umowy najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy uciekającym przed wojną, nie musi on dostarczać notarialnego oświadczenia o tym, że ma gdzie się przeprowadzić w razie eksmisji.