Co decyduje o charakterze rolnym nieruchomości - wyrok NSA z 12 marca 2020 r., II OSK 1279/18

Co ten wyrok oznacza w praktyce?

Kluczową do wyjaśnienia kwestią w sprawie, którą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny było to, czy przedmiotowa nieruchomość miała charakter rolny, czy nie. Chcąc odpowiedzieć na to pytanie, należy odwołać się do definicji nieruchomości rolnej zawartej w art. 2 pkt 1 ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem nieruchomość rolna to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta mogłaby zostać przeznaczona na inne cele niż rolne.

Zgodnie z art. 46¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Zgodnie z ustawową definicją - co także podkreślił sąd w swoim uzasadnieniu - o rolniczym charakterze gruntu nie przesądza faktyczny sposób jego wykorzystania, a wyłącznie jego rolnicze przeznaczenie, potencjalna możliwość takiego jej wykorzystania. Nie ma znaczenia, że od lat nieruchomość nie była wykorzystywana w sposób rolniczy. Istotne jest jedynie to, że możliwe było zagospodarowanie jej w ten sposób. Z tego powodu należy także uznać, że odłogi i ugory również należą do nieruchomości rolnej, mogą być bowiem potencjalnie wykorzystane do celów rolniczych.

Aby zakwalifikować nieruchomość jako rolną wystarczy, że istnieje potencjalna możliwość takiego jej wykorzystania. Nie ma konieczności prowadzenia na gruncie rolnym działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej,

„Interpretacja art. 46¹ Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, że wskazuje on na czysto agronomiczne cechy gruntu, jakie powodują, że uzyskiwanie na nim produktów rolnych jest fizycznie możliwe. Co więcej, uzyskiwanie z gruntu płodów rolnych nie musi faktycznie następować. Artykuł 46¹ Kodeksu cywilnego wskazuje tylko na możliwość (chociażby potencjalną) uzyskiwania z gruntu płodów rolnych, znajdującą swe uzasadnienie w fizyczno - agronomicznych właściwościach gruntu”.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał zatem, że przedmiotową nieruchomość, stanowiącą według ewidencji gruntów użytki rolne należy obligatoryjnie traktować jako nieruchomość rolną w rozumieniu art. 46¹ Kodeksu cywilnego. Fakt, że na danym terenie zaprzestano użytkowania rolnego tej nieruchomości, nie może automatycznie powodować ustania (i to nieodwracalnego) możliwości prowadzenia na nieruchomości produkcji rolnej.

Ponieważ w analizowanej sprawie nie było planu miejscowego, który przeznaczyłby nieruchomość na inne cele niż rolne, tym samym należało uznać, że nieruchomość ta spełnia kryteria nieruchomości rolnej, wskazane w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowią, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. W określonych przypadkach (art. 2a ust. 1–3 ww. ustawy) do przeniesienia własności nieruchomości rolnej niezbędna jest zgoda dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawniej prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych). Zdaniem NSA tak było też w tym przypadku.

Obowiązek uzyskania zgody wynikał z faktu, że nieruchomość była nieruchomością rolną, a prawo jej własności miało zostać przeniesione na podmiot, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Zdaniem sądu analiza zgromadzonego materiału dowodowego dokonana przez sąd pierwszej instancji słusznie wskazywała, że, mając na uwadze przepis art. 46¹ Kodeksu cywilnego, przedmiotowa sprawa dotyczyła de facto nieruchomości rolnej. Mieliśmy bowiem do czynienia z nieruchomością jako rzeczą – częścią powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt).

Fakt, że nieruchomość znajdowała się w granicach administracyjnych miasta nie przesądza o możliwości potencjalnego jej wykorzystania. W ewidencji gruntów ujawniona była jako nieruchomość rolna i nie została objęta ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego (nie postanowiono o innym jej przeznaczeniu).

Ważne: Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, jeżeli dla danego terenu nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości, które zostało określone w ewidencji gruntów i budynków. To ta okoliczność determinuje charakter danej nieruchomości i decyduje o jej przeznaczeniu (por. wyrok NSA z 12 marca 2020 r., II OSK 1279/18).