Gmina zapłaci odszkodowanie za brak lokalu socjalnego

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie lokatorów, za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego właściciel ma prawo otrzymać odszkodowanie. Właścicielowi będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego, jeżeli ta nie dostarczy lokalu socjalnego, choć na mocy wyroku osoba zajmująca lokal właściciela jest uprawniona do zawarcia umowy o najem socjalny. W stanie prawnym analizowanym przez Trybunał, przepis zawierał sformułowanie "osoba uprawniona do niego [lokalu socjalnego] mocą wyroku". Generalnie chodzi tutaj o sytuację, gdy właściciel uzyskuje wyrok nakazujący eksmisję lokatora, któremu gmina ma zapewnić lokal socjalny.

Z kolei art. 417 kc mówi o odpowiedzialności władzy publicznej za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie bądź zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. 

W tej sprawie zabrał głos także Sąd Najwyższy, w uchwale z 7 kwietnia 2006 r. (sygn. III CZP 21/06). Zgodnie z nią, roszczenie właściciela lokalu o odszkodowanie z art. 18 jest roszczeniem odszkodowawczym. Gmina będzie zobowiązana do zapłaty odszkodowania jedynie w sytuacji, gdy właściciel wykaże, że poniósł szkodę na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez tytułu prawnego. 

Co w sytuacji, gdy gmina ani nie zapewni lokalu, ani nie będzie chciała wypłacić odszkodowania? 

W takiej sytuacji znalazł się jeden z poznańskich właścicieli mieszkania, którego eskmitowany lokator nie dostał lokalu socjalnego. Lokator nie tylko nie opuścił lokalu, lecz także nie płacił ani za czynsz, ani za żadną z opłat eksploatacyjnych. I stan ten trwał przez prawie 5 lat, kiedy gmina lokal znalazła, a właściciel odzyskał swoją nieruchomość. Domagał się jednak odszkodowania na podstawie przywołanego art. 18 ust. 5. I choć przeszedł każdy szczebel zawartej w polskiej procedurze drogi odwoławczej, to nie uzyskał odszkodowania. Na etapie rozprawy przed Sądem Okręgowym dowiedział się, że nie udowodnił wysokości swojej szkody. Lokal nadawał się do remontu, zresztą właściciel deklarował, że po poprzednim lokatorze taki remont chciałby zrobić. Sąd wykorzystał to oświadczenie przeciwko właścicielowi, twierdząc, że nie udowodnił wysokości swojej szkody. Argumentem było to, że właściciel nie określił ile czasu zająłby remont, a przez to nie mógł też określić w jakiej wysokości pobierałby czynsz za najem lokalu. Co ciekawe, SO uznał, że właściciel w ogóle nie udowodnił nawet, że ten lokal zdołałby wynająć. W związku z czym, za pięć lat podczas których musiał płacić za lokatora, z którym tak naprawdę nic nie mógł zrobić - nie dostał żadnego odszkodowania. 

Co ciekawe przed ETPCZ, polski rząd uznał, że sprawa w ogóle nie powinna być rozpatrywana przez trybunał, ponieważ gmina zorganizowała lokal socjalny, zgodnie z wyrokiem zasądzającym eksmisję. Więc wypełniła swoje obowiązki. Najwyraźniej podczas tworzenia tej argumentacji, umknął gdzieś fakt, że lokal socjalny faktycznie został przyznany, ale dopiero po niespełna 5 latach od uprawomocnienia się eksmisji. Przez ten czas właściciel nie miał możliwości korzystania ze swojego mieszkania, a jego lokator nie płacił czynszu ani żadnych opłat eksploatacyjnych. 

Ciekawe w całej sprawie jest to, że rząd polski nie zakwestionował ingerencji w mienie właściciela nieruchomości. Celem miało być zapobiegnięcie eksmisji na bruk. Jednak między tym celem, a obciążeniem właściciela nieruchomości ewidentnie zabrakło równowagi. Wymóg Sądu Okręgowego, aby właściciel udowodnił ile czasu potrwa remont mieszkania i jaki czynsz uzyska po jego zakończeniu, a także konieczność udowodnienia, że znajdzie najemcę - jest nadmiernym obciążeniem. W praktyce, takie obciążenie właściciela doprowadziło do arbitralnego oddalenia roszczenia o odszkodowanie. Trybunał stwierdził wręcz, że właściciel został przez polskie sądy pozbawiony prawa do naprawienia szkody. A tego nie można zakwalifikować jako "sprawiedliwej równowagi" między zastosowanymi środkami i celem. 

Mając powyższe na uwadze, Trybunał uznał, że został naruszony art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji Praw Człowieka. Zasądził na rzecz właściciela odszkodowanie wraz z odsetkami za zwłokę i zwrot kosztów całego postępowania.