Jak uregulować najem krótkoterminowy?

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich - tak. Twierdzi wprost, że najem krótkoterminowy na cele turystyczne wymaga uregulowania, w sposób gwarantujący spokój i możliwość swobodnego korzystania ze swojej nieruchomości osób na stałe zamieszkujących określony budynek. 

Nowa regulacja ma w szczególności określać:
1) obowiązki właściciela lokalu, który jest wynajmowany
2) sankcji za niespełnienie określonych w przepisach warunków. 

Dotychczasowe sprawy, znane także z gazet, pokazują że nie ma środków do skutecznego egzekwowania pożądanego zachowania przez osoby korzystające z najmu krótkoterminowego - zarówno turystów jak i właścicieli lokali. Władze gminy nie mają środków pozwalających im nakazać właścicielom apartamentowców egzekwowanie określonych zachowań od ich klientów. A ci bywają niezwykle uciążliwi, co szczególnie doskwiera w sezonie letnim. Trzeba bowiem pamiętać, że w sąsiedztwie takich apartamentowców mieszkają ludzie, którzy mają swoje obowiązki, a czasem po prostu chcą odpocząć. 

Ostatecznie kończy się najczęściej na ukaraniu grzywną, bądź udzieleniu upomnienia po doraźnej interwencji Policji. 

W ustawie o własności lokali znajduje się przepis nakazujący właścicielowi przestrzeganie porządku domowego. Rażące naruszenie tego obowiązku, a tym samym powodować uciążliwości dla innych właścicieli grozi sankcją w postaci sprzedaży lokalu w drodze licytacji z odpowiednim stosowaniem przepisów postępowania cywilnego dotyczących egzekucji z nieruchomości. Choć przepis odnosi się jedynie do właściciela, doktryna stawia tezę, że to samo odnosi się do innych osób zajmujących lokal na podstawie umowy najmu, użyczenia, a nawet bez umowy, za przyzwoleniem właściciela. 

Trudno jednak byłoby obronić analogiczne stosowanie tej regulacji do najmu krótkoterminowego. Sankcja wydaje się nieadekwatna - bo pozbawienie właściciela lokalu to daleko idąca ingerencja. Kolejne trudności rodziłoby postępowanie dowodowe, bo choć to wspólnota miałaby obowiązek udowodnienia przesłanek ustawowych, to w praktyce właściciele poszczególnych lokali musieliby zebrać dowody.  Biorąc pod uwagę długość postępowania, gdy np. w jednym apartamentowcu lokale są własnością różnych osób - przez cały ten czas spokój mieszkańców byłby bezprecedensowo naruszany. 

Niestety również wspólnota niewiele może zdziałać w takiej sytuacji, bo nie ma możliwości zakazać w uchwale przeznaczenia lokalu do najmu krótkoterminowego. Wspólnota nie ma do tego kompetencji. 

Francja i Hiszpania wprowadziła przepisy na podstawie których wykorzystywanie lokalu w celu najmu krótkoterminowego jest możliwe po uzyskaniu zezwolenia. Trybunał Sprawiedliwości UE potwierdził, że takie rozwiązanie jest zgodne z prawem Unii Europejskiej, jeśli jest to dostosowane do wymogów określonego rynku i w jakikolwiek sposób mogłoby się przyczynić do rozwiązania problemu najmu długoterminowego, a środki mniejrestrykcyjne nie są skuteczna.