Kiedy pośrednik nieruchomości musi mieć OC?

W ustawie o gospodarce nieruchomościami znajdziemy definicję pośrednika - jest to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Definicja nie jest zbyt precyzyjna.  Jest to stosunkowo nowa definicja, bowiem przed 2013 r. w którym to wprowadzono ustawę deregulacyjną, pośrednik w obrocie nieruchomościami był rozumiany jako osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kolejne przepisy doprecyzowują jedynie zakres czynności pośrednika, stanowiąc, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, albo innych umów, jeżeli ich przedmiotem są prawa do nieruchomości bądź ich części. 

Pośrednikiem nie może zostać osoba skazana za umyślne przestępstwo:
1) przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego,
2) przeciwko wymiarowi sprawiedliwości,
3) przeciwko wiarygodności dokumentów,
4) przeciwko mieniu,
5) przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, 6) przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi,
7) przestępstwo, polegające na finansowaniu przestępstw o charakterze terrorystycznym,
8) przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub
9) umyślne przestępstwo skarbowe

Jeśli pośrednikiem jest spółka, to wspólnikami, którym powierzono prowadzenie spraw spółki lub uprawnionym do reprezentacji, członkowie organów zarządzających - nie mogą być skazani za wymienione przestępstwa. To samo dotyczy osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności oraz beneficjenta rzeczywistego. 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby umowa pośrednictwa była zawierana  w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. 

Jest to umowa o świadczenie usług, w której pośrednik zobowiązuje się do skojarzenia przyszłych stron umowy. Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, w związku z czym nie można do niej stosować odpowiednio przepisów o umowie zlecenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z 20 lipca 2017 r. - IV CSK 556/16)

Od 1 stycznia 2001 r. każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami ma ustawowy obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaną przez niego działalnością, na skutek działania bądź zaniechania osoby ubezpieczonej.  Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności obejmuje także osoby działające pod nadzorem pośrednika, jeśli wykonuje on działalność przy pomocy tych osób. 

Obowiązkowym załącznikiem umowy pośrednictwa jest kopia ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami. Niedopełnienie tego obowiązku otwiera stronie umowy pośrednictwa wypowiedzenia umowy pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym, jeśli pośrednik w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania do przedstawienia kopii dokumentu ubezpieczenia, nie wywiąże się z tego obowiązku. Wezwanie musi mieć jednak charakter pisemny. 

OC obejmuje wszystkie szkody związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, bez możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Jedyne wyłączenia dotyczą enumeratywnie wskazanych szkód. 

Zgodnie z § 2 ust. 3 rozporządzenia w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, ochrona ubezpieczeniowa nie obejmuje szkód:
1) polegających na zapłacie kar umownych,
2) powstałych na skutek działań wojennych, aktów terroru, zamieszek i rozruchów,
3) szkód wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatym w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu - jeśli polegają na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy.

Ważne: Każdy pośrednik musi posiadać aktywną polisę OC najpóźniej w dniu poprzedzającym rozpoczęcie wykonywania czynności w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Nawet jeśli prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. 

Minimalną sumą gwarancyjną jest kwota 25 tys. euro. Obejmuje ono jedno zdarzenie oraz wszystkie zdarzenia w okresie ubezpieczenia, który nie może trwać dłużej niż 12 miesięcy. 

Kary za ewentualny brak posiadania polisy OC nakłada Izba Handlowa, jako organ sprawujący kontrolę na pośrednikami nieruchomości w zakresie posiadanych OC. 

Ważne:
Osoba, która wykonuje działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i nie dopełniła obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej podlega karze pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie.

W 2021 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej wyniosło 5662,53 zł. Zatem kara dla pośrednika w obrocie nieruchomości, który w 2022 r. nie posiada obowiązkowego OC wyniesie od 11 325,06 zł do 28 312,65 zł.  Dodajmy, że składka roczna za podstawowe OC to koszt. ok 300 zł.