Notariusze o zakazie cesji umów deweloperskich

Wprowadzona autopoprawka dotyczy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zawarta w niej regulacja eliminuje możliwość obrotu wierzytelnościami z umów deweloperskich i umów rezerwacyjnych. Wprowadzone przepisy są uzasadnione pojawiającą się na rynku praktyką niektórych nabywców, którzy zawierają umowy deweloperskie na kilka lokali, a następnie - korzystając z dużego zapotrzebowania na nieruchomości, odsprzedają swoje prawa z wynikające z tym umów. To zdaniem projektodawców ogranicza liczbę mieszkań na rynku i powoduje wzrost ich ceny dla ostatecznego nabywcy. Rozwiązaniem tego problemu miałby być niemal całkowity zakaz cesji. Wyjątkiem jest przeniesienie praw z umowy na członka rodziny oraz w przypadku pojedynczej cesji, dokonanej przez nabywcę, który nie podpisał takiej umowy w ciągu ostatnich trzech lat. 

Bardziej szczegółowo pisaliśmy o tym w artykule: Zakaz cesji umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej przyjęty przez Sejm 

Krajowa Rada Notarialna przesłała swoją opinię do projektu na etapie prac w Senacie. Zauważa ona, że co prawda po jednej stronie mamy do czynienia z ochroną wynikającą z nowych przepisów, jednak z drugiej - nie sposób nie zauważyć ogromnej ingerencji w swobodę umów, która jest jedną z podstawowych zasad prawa prywatnego, a co więcej ma silne fundamenty konstytucyjne. Zgodnie z art. 31 Konstytucji nie można nikogo zmuszać do zawarcia umowy lub zakazywać jej zawarcia. Nie można także narzucać kontrahenta ani konkretnej treści umowy - chyba, że wyjątek przewiduje przepis szczególny. 

Co prawda w autopoprawce mamy do czynienia z takim przepisem szczególnym, jednak zakres ograniczenia swobody umów jest zdaniem KRN zbyt szeroki, a projektodawcy nie przeprowadzili żadnych badań, które pokazywałyby jaki wpływ na rynek mieszkaniowy będzie miała taka zmiana. 

Cesja umowy może wynikać także z umowy darowizny, której trudno zarzucić znamiona działania, którego głównym celem jest zarabianie na handlu wierzytelnościami. Jednak także w takiej formie zostaje zakazana w nowych przepisach. 

Samorząd notarialny podkreśla także niespójność projektowanych przepisów. Konstruując zakaz cesji użyli pojęcia "wierzytelności wynikające z umowy rezerwacyjnej". Wydaje się, że nie uwzględnili, że z umowy tej mogą także wynikać inne roszczenia, przykładowo roszczenie o zapłatę opłaty rezerwacyjnej, roszczenie o zwrot tej opłaty itp - które nie mogłyby także podlegać zbyciu. 

Paradoksalnie więc, wprowadzona zmiana może osłabić pozycję konsumenta, zamiast ją wzmocnić.